□本報記者 蘇茂華

　　王鋒 攝

　　2月28日，濟南市正式下發《進一步改進和加強房地產市場調控的通知》，圍繞保障性住房建設、住房用地供應、住房信貸政策、房地產市場秩序整頓等作出十條規定，其中的重要措施便是限購。如今，限購令已實行一個多月，濟南樓市發生了哪些變化？市場反應如何？購房者又是怎樣的態度？

　　連續多日，記者調查發現，眾多開發商及購房者均持謹慎態度，開發商推盤數量較少，行事較為“低調”；購房者觀望氣息仍在持續，部分有投資需求的購房者迫于形勢轉向不受限購令影響的商鋪、寫字樓等，規避限購令對投資的限制。

　　開發商推遲開盤

　　有買房打算的孫先生，前段時間看好了位于二環南路上的一家大型樓盤的房子。開發商本來宣稱3月開盤，但一直到現在，孫先生也沒聽到任何該樓盤“開盤”的消息。“我覺得開發商是在故意推遲開盤。現在樓市調控政策還不完全明了，他們可能也在觀察市場變化。”孫先生猜測說。

　　跟孫先生一樣，不少準備買房的人都發現，眾多開發商似乎變得“低調”起來，減少樓盤的宣傳力度，或干脆推遲開盤時間。

　　4月2日上午，記者致電數家在廣告上宣稱3月開盤的樓盤，得到的答復多是“我們推遲時間了”或者是“開盤時間沒定”；此外，對樓盤的房源數和價格，銷售人員也都稱“不確定”。

　　業內人士介紹，推遲開盤是很多房產開發商面對政策調控時最常用的手段。尤其是在政策“消化期”內，開發商普遍持謹慎態度，要么推遲開盤時間，要么僅僅推出少量房源試探市場反應。

　　限購令下，還有不少開發商紛紛調整營銷策略，通過多種方式積極加以應對，以期抓住購買者的心。

　　從實踐來看，開發商采取的策略呈現多樣化：有的主推剛需房，有的采取打折手段，還有的甚至打出“不限購”牌……

　　樓盤出現“兩極分化”

　　連日來，記者走訪市場發現，限購令下一個典型新變化是：樓盤“兩極分化”現象較嚴重。具體表現為：以主要銷售對象為剛需群體的樓盤目前銷售情況較好，而大戶型或者高總價的樓盤銷量出現下滑。

　　上個月，市區東部一樓盤開盤，推出的房屋以100平方米左右的中小戶型為主，主要面向人群為首次置業者。記者在現場看到，前來選房的人絡繹不絕。

　　與這家樓盤相距不遠的另外一個開盤的樓盤，推出的房屋戶型大小不一，面積從90平方米到300平方米不等。一個有趣的現象是：小戶型普遍銷售紅火，大戶型則少人問津。

　　21世紀不動產的置業顧問王先生介紹，限購、限貸等政策推出之后，購房者對中小戶型的關注度明顯高于大戶型。分析其中的原因，主要是高端住宅開始受到新政帶來的利空影響，尤其是首付款比例提高、限購令和信貸政策對市場影響較大。

　　商品房成交量下降

　　從濟南樓市成交數據來看，在限購令出臺前后，樓市曾上演了一次“大瘋狂”。

　　整個2月，調控政策一輪更比一輪嚴，全國樓市成交量一片哀號。在不少業內人士看來，越來越嚴的限購令下，投資買房者將會有所減少，市場交易量也會有所下降。

　　但濟南樓市的表現卻異乎尋常。濟南某網站的統計人員發現，就在2月21日，落實國務院調控精神的“魯八條”出臺后，市場出現一股恐慌性的搶購潮。此后的一周時間內，濟南樓市的商品房成交量飆升到4238套，這也促使2月份濟南房地產市場的成交量高達11282套，再一次刷新了濟南樓市的成交記錄。

　　按照濟南市建委公開資料，2010年，濟南市共成交19864套商品房。今年2月份，一個月就已超過去年半年多的成交量。

　　專業人士指出，其實限購令出臺前，市場已有所反應，購房者希望盡快購房，開發商也相應集中簽訂購房合同，辦理購房手續，促使限購令出臺前后幾天數據爆炸性增長。

　　如今限購令出臺一個多月，成交量有何變化？“今年3月和去年同期相比，濟南市新建住房成交量已下降15%至20%，這說明限購令出臺后對這個城市房地產市場影響較為明顯。”長期關注濟南房地產市場的山東中原物業顧問有限公司投資顧問部副總監薄夫利說。

　　分析人士表示，限購令出臺之后，市場觀望情緒再度高漲，許多購房者都選擇觀望；而從二手市場的表現看，賣方市場也同樣進入了觀望期，許多房東都把房產“轉售為租”，以規避限購令以及之后國家出臺的相應調控政策的影響。此種背景下，商品房成交量下降在所難免。

　　購房需求被抑制

　　本打算今年上半年買房的李歡，這段時間陷入迷惘。“我決定還是再等等看，看房價到底能不能降下來。或許，下半年才是出手購房的好時機。”他說。

　　雖然房地產市場一輪又一輪的政策，主要針對的是房地產市場，但是最普通的購房者卻受到了重大沖擊。在新政面前，很多人不得不重新考慮自己的購房時機。

　　多家大型房產中介的工作人員表示，限購令剛剛實行時，市場觀望氛圍特別濃厚，很大一部分購房者主動打消了馬上購房的念頭。如今一個多月時間過去了，這種觀望還在繼續。很多人來中介后，并不咨詢房源信息，而是打聽他們對政策的意見和看法。“限購令雖然在短時間內很難起到迫降房價的作用，但也開始讓購房者轉入觀望狀態。從目前的情況分析，這種觀望還將持續一段時間。”

　　還有部分人放棄買房是因為受限。已經有兩套住房的王先生，本打算今年再買套面積大點的房子給孩子作為婚房，限購令則讓他的這一想法破滅。“說實話，限購令真的讓我措手不及。”王先生說。

　　分析機構認為，由于限購、限貸政策的約束，有相當一部分的購房需求被抑制。而對于那些符合購買資格的購房者來說，有的是迫于信貸壓力，有的是持幣觀望。這些都影響了商品房的交易行為。

　　限購“屏蔽”投資者

　　由于限購令對購房者的身份與購買套數做出了明確界定，讓眾多投資客紛紛罷手，或轉向非限購區域，或轉向商業房產。

　　記者調查發現，目前已有部分民間小股投資者轉移陣地，將資金從住宅市場抽出，轉向其他領域。

　　對此，業內人士表示，這主要是限購令很好地“屏蔽”掉一部分投資、投機客的緣故。他們的大量退出，對于剛性需求者來說，無疑是個利好消息。

　　業內人士建議，對于那些準備購置新房的新人來說，如果在資金實力有限，不能購買大戶型的情況下，購買小戶型也是個不錯的選擇。

　　商業地產持續升溫

　　限購令帶來的，還有商業地產的升溫。

　　由于限購令指向的是住宅市場，而對商業地產沒有任何限制，這意味著大量熱錢將涌入商業地產。從去年下半年開始，全國范圍內的寫字樓、商鋪等商業性質產品不斷升溫，商業地產的發展前景廣闊。

　　而在濟南，商業項目也變得更加活躍起來。搜狐焦點網公布的3月21日至3月27日濟南商品房交易周報顯示，商業用房共成交107套，增加99套，漲幅約為12倍。

　　分析人士表示，在當前調控與限購條件下，以商鋪、寫字樓等為代表的商業地產因回報率相對穩定而火速躥紅，商業地產項目受到空前關注，這是新政下的一個新趨向。

　　房價上漲預期低于以往

　　盡管部分城市限購令已經實施了一個月左右時間，一些正在實施限購令的城市也同時出臺了“限價令”，很多等待購房者卻發現，自己所在城市的房價并未發生明顯變化。

　　泰山管理學院特聘教授解鵬認為，各地相繼出臺的限購令必然對房地產市場產生較大影響，必然抑制房價的過度上揚，但是，他不認為房地產價格會大跌。限購令對濟南房價的影響，從目前的市場反應來看，更多的是起到了一個穩定作用。“改善和投資的需求仍然存在，另外，大跌對中國的經濟發展以及銀行的良好運轉都極為不利。”

　　解鵬表示，限購令對購買的限制和市場的觀望，必然影響房價的上漲。另外，限購令主要指向一線城市和住宅，這樣二、三線城市將迎來房價快速上漲的時期。目前，國內大地產商已經大規模布局二、三線城市，游資也會隨后“跟進”。所以，一線城市房價上揚受抑，二、三線城市房價迅速上行，可能是今年中國房地產的走勢。