麥島家園周邊的商鋪空置嚴重

　　11月22日，記者采訪發現，目前全市商鋪存量達到了16578套，處于歷史最高位，按照目前的銷售速度，需要消化3年。一些小區交房一年多了，商鋪還空著。而即使是大鱷樓盤，商鋪也難銷售。兩年來，商鋪價格已經炒到了高位，李滄區商鋪都過了4萬元/平方米，但成交非常困難。新小區商鋪租金太高，空置現象嚴重。

　　交房一年多，商鋪全空著

　　南京路附近的都市 118樓盤去年就交房了，一樓的商業網點早先曾有一家開發商過來租賃當臨時售樓處，但好景不長，幾個月后就人去樓空了。之后，該網點便一直空著，還打著廣告，進行招租。

　　無獨有偶，嶗山區麥島家園周邊的商鋪也是一片空。11月22日上午，記者來到麥島家園周邊。該區域房子去年就交房了，部分房源還是海景房，位置非常好。然而讓人意外的是 ，雖然周邊交通配套很完善，但一樓、二樓的商業網點卻全空著。沿路走過去，一家開業的商鋪也沒有。

　　記者查詢發現，很多小區的商鋪還處于招租狀態。“竹韻山色正門網點140平方米月租6000元”、“金領尚街，460平方米，月租38000元”、“嶗山東城國際，網點出租，600平方米，月租金5萬”……

　　新建小區為了把商鋪租出去更是拿出了優惠策略。商鋪出租交一年免半年，面積16平方米，月租1200元；福州北路139號，面積20平方米，月租1600元。“我們小區很多商鋪還空著，入住率太低，去年交房，現在還是人很少。投資客買了商鋪對外出租，沒有人氣，誰敢接手啊。”家住福州北路的居民趙先生說道。

　　黃金地段商鋪價格炒到頂

　　市北延吉路附近一套在建商鋪單價52669元/平方米；天后宮棧橋沿海地鐵口規劃商場，負一層面積40平方米，價格130萬元；城陽平陽路商業網點一樓面積200平方米，價格180萬元；四方區杭州路商業網點單價1.8萬元/平方米；開發區井岡山路商業網點面積144平方米，價格720萬元；海逸景園商業網點面積242 平方米，總價535萬元……

　　商鋪的價格從2008年開始，不同區域內出現了瘋漲現象。2009年的時候，開發區黃金地段商鋪價格大約是7000元/平方米，去年漲到了1萬多元，現在普遍到了2萬元/平方米。

　　“當時投資商鋪的都是穩賺的。一樓、二樓建住宅本來就賣不上價格，商鋪就不一樣了，對投資客的吸引力更大，尤其是郊區，價格低，潛力大。市南、市北已經被炒過頭了。但現在郊區價格也漲上來了。”

　　嶗山區一家投資公司的總經理張立清向記者介紹說，“今年不限購是有政策，但是貸款壓力很大，首付款比例提高，利率也提高了。形勢并不好，商業地產今年形勢也很差。”

　　李滄商鋪過4萬，有價無市

　　上周末，李滄區金水路附近一家大鱷樓盤開盤，位置比較偏 ，住宅起價不足7000元/平方米，還是精裝修。然而推出的商業房源價格卻到了2萬元/平方米。

　　前不久，李村公園附近一家樓盤住宅房源銷售完畢的情況下，推出特價商鋪，進行優惠活動，但價格很高。去年年底，李滄區某大鱷樓盤住宅便銷售完了，然而商業房源卻還有很多在手里。經過近一年的消化，目前仍然還有30多套房源。11月22日，記者采訪了解到，該樓盤商鋪價格達到了4萬元/平方米，單套價格是400多萬元。另外，李滄萬達廣場的銷售進度也很一般，并沒有出現火爆的場面。

　　根據某商業地產龍頭企業的半年報，上半年來自商業地產的銷售額僅為3.2億元，而去年全年公司的商業地產銷售額總額達到25億元。

　　成交量方面，今年以來，全市商鋪才成交了6451套。城陽區成交量最高，為1999套；市南區成交量為220套；市北區成交了242套；李滄區成交量為405套；嶗山區成交量為53套；開發區成交量為351套。五縣市方面，膠南市成交了1118套。

　　稅費太高，中介難成交

　　近日，科威國際不動產來了一筆大生意，一套商鋪轉手，總價500多萬元。價格都談攏了，等過戶咨詢時傻眼了，稅費太高，本來核算是60萬元的稅，結果加上差額 25.5% 的營業稅，稅費竟然超過100萬元，買家猶豫了。“個人所得稅、營業稅加在一起要收取差價的25.5%。商鋪買的時候非常便宜，漲幅很大。差額的25.5%快100萬呢，需要雙方協調。”該中介總經理孫杰告訴記者，“以后商鋪還要交土地增值稅，壓力就更大了。”

　　記者了解到，根據《青島市地稅局關于存量房地產轉讓土地增值稅若干問題的公告》，自10月24日起，對本市個人轉讓除住房以外的存量房產，以及單位轉讓各類存量房地產，均需按要求申報繳納土地增值稅。個人出租非住宅的，應按規定繳納營業稅及附加、個人所得稅、印花稅、房產稅等稅收。個人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產稅應納稅額=租金收入×12% ；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率18.65% 或18.7%。將商鋪用于出租，不光要交登記費辦理租賃證，而且要交房產稅。

　　16578套商鋪，得消化3年

　　去年年底，青島全市商鋪供應量大約是1萬套。今年限購令出爐，7區住宅項目需要限購，當時開發商曾感慨，商業地產的春天要到了。然而年底快到了，商業地產的春天并沒出現，反而順勢跌了下去。

　　根據市房地產交易中心的最新數據，目前全市商鋪供應量多達16578套，處于歷史最高位，面積為269.83萬平方米。具體區域方面，城陽區供應量最大，有 4267套。五縣市方面，膠南市供應量最高，為3248套。

　　“受到調控影響，住宅市場影響嚴重，商業地產從去年開始迅速火熱，不少開發商開始從事商鋪寫字樓的開發，市場成交也一度達到頂峰。而自今年第三輪調控開始，商業地產掀起的一股熱潮已經在慢慢冷卻，未來商業地產的市場形勢也不容樂觀，目前隨著樓市調控深入 ，購房者陷入深度觀望，市場投資性也大大減弱，商鋪也難獨善其身。目前商業地產供應大漲、成交低落，未來很有可能出現供給過剩的情況。按照目前的銷售速度來看 ，商業地產目前存量至少也需要3年左右的時間才能完全消化。”青島鏈家不動產總經理于艷分析說。

　　文/圖 記者 李晨

　　（來源：半島網-城市信報）