初審編輯：張艷
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各方關(guān)注的二手房交易營改增政策終于落定。24日,財政部公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》稱,對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū),個人將購買不足兩年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。
“這意味著,在過渡期,二手房交易的增值稅,基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策,原有的優(yōu)惠政策也延續(xù)。但由于營業(yè)稅是按照含稅銷售額計稅,增值稅是按照不含稅銷售額計稅,稅負(fù)還略有降低。”財稅專家、山東財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星分析。
根據(jù)增值稅的算法,需要先計算出銷售額(不含稅),銷售額＝含稅銷售額÷(1+征收率),應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率,比如一套售價150萬元(含稅、購買不足2年)的房子,最終增值稅應(yīng)納稅額為(150÷1.05)×0.05＝7.14萬。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價按照5%的稅率征收,按現(xiàn)行政策,營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬。營改增降稅7.5-7.14=0.36萬。
三問營改增新政
1、營改增后,0.6%的附加稅還交嗎?
濟(jì)南房地產(chǎn)交易大廳內(nèi),市民正在辦手續(xù)。(資料片) 齊魯壹點記者 喻雯 攝
財政部《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》中指出,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。
對此,正準(zhǔn)備換房的市民袁先生說,“5改2”之后,營業(yè)稅的征收政策也是以2年為界限。個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。“營改增”之后會有變化嗎?
袁先生注意到一個問題,5.6%的營業(yè)稅會標(biāo)明一個“含附加”。“我的交稅單上也明確了營業(yè)稅交的是5%,也就是說0.6%是附加稅。”袁先生說,此次財政部的文件中,沒有明確說明,營業(yè)稅改增值稅后,除了要交5%的增值稅外,0.6%的附加稅還要不要交?
濟(jì)南鏈家的交易中心總監(jiān)張海豹說,袁先生提的問題很有普遍性,現(xiàn)在很多購房者對現(xiàn)在所交納的營業(yè)稅理解是有偏差的,5.6%的稅率并不完全是營業(yè)稅,目前房屋的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加隨同營業(yè)稅一并征免。“增值稅征收,對附加稅是否一并征免,還沒明確。”張海豹說,如果附加稅不再征收,那么“營改增”之后,購房者可以少交0.6%的稅款；但是如果也要一并征收附加稅,那么,“營改增”對于購房者來說,影響可能并不大。
2、變國稅后,買房交稅會不會多折騰?
“營業(yè)稅是交給地稅部門,但是增值稅是交給國稅部門。兩個稅種繳納部門的變化,對購房者來說,也是一大影響。”張海豹說。
“營改增”之后,由地稅變國稅,購房者買房交稅的流程也隨之發(fā)生改變。目前濟(jì)南二手房交易的場所主要是房地產(chǎn)交易大廳,大廳目前也沒有設(shè)置國稅相關(guān)業(yè)務(wù)窗口,如果現(xiàn)在二手房交易流程不改變,購房者買房后,網(wǎng)簽之后要跑到區(qū)里的國稅部門完稅,然后再到房產(chǎn)大廳辦理過戶,這相當(dāng)于多折騰一趟。
為解決這一問題,國稅總局近日發(fā)文稱,全面推開營改增后,二手房交易增值稅在一定過渡期內(nèi)委托地稅部門代征。“之前,二手房營業(yè)稅是由地稅部門征收,有利于營改增政策銜接。”山財大經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星說。
3、兩年免征期,以哪個時間點為準(zhǔn)?
《通知》中指出,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。“2年的住房,以哪個時間節(jié)點為標(biāo)準(zhǔn)呢?”購房者孫先生說。
記者了解到,營業(yè)稅“5改2”以后,“住房滿2年”的時間起點按照不同的房屋類型主要作以下劃分界定:一是按照契稅完稅證明上注明的時間確定購買房屋的時間。二是房產(chǎn)證的時間,兩個時間按照“孰先”原則確定購買房屋的時間。也就是說,市民買了一套房子,即便是一直沒有辦理房產(chǎn)證,但是契稅的交納已經(jīng)過了2年,這樣也可以免征營業(yè)稅。
“營改增”之后,2年的免征期跟營業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)是一樣的嗎?也是按照“孰先”的原則嗎?這個具體的問題也有待明確。
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轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率為11％
財政部、國家稅務(wù)總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內(nèi)全面推開的營業(yè)稅改征增值稅改革方案細(xì)則,意味著營改增全面收官進(jìn)入倒計時。
兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個文件,全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)加入試點后的方案內(nèi)容。
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》,全面推開后,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù),銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),稅率為11％；提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為17％；境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為,稅率為零；除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,稅率為6％。此外,增值稅征收率為3％,財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》,在建筑服務(wù)領(lǐng)域,方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)等,都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
對銷售不動產(chǎn),則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),可選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。
其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。個人出租住房,應(yīng)按照5％的征收率減按1．5％計算應(yīng)納稅額。
（齊魯壹點記者 韓笑 喻雯)
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