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　　進入2016年，受益于利好政策，濟南樓市火了。房產(chǎn)交易大廳不斷上演排長龍大戲。據(jù)房天下查房價濟南二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，濟南樓市尤其二手房市場在2016年一季度呈現(xiàn)抬頭之勢，走出了小陽春行情。雖然4月份網(wǎng)簽量環(huán)比跌幅6.57%，但同比增加3091套，漲幅為78.39%。面對樓市升溫，不少市民陷入了糾結(jié)：是買一套屬于自己的房子，還是繼續(xù)租房?

　　泉城樓市升溫波及租賃市場

　　隨著樓市的升溫，濟南房屋租賃市場也受到波及。近日，工作已有三年的劉女士遇上了一件煩心事，她租住的市中區(qū)一處房屋的業(yè)主告知她提前終止租賃合同�！半m然房主支付了違約金，但是時間緊，來回找房的時間成本更高”。記者在走訪調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，像劉女士的遭遇在近期并非個案。哈考特不動產(chǎn)濟南區(qū)域負(fù)責(zé)人于兆耀向記者透露，剛進5月，受理的業(yè)務(wù)中就已有2起類似劉女士的情況，雖然違約業(yè)主都支付了違約金，但給租房者帶來了諸多不便。隨著二手房市場的升溫，很多業(yè)主選擇了“轉(zhuǎn)租為售”，“原來這種情況占租賃業(yè)務(wù)的5%左右，近期已上升至7%了”。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)領(lǐng)秀城店店長侯忠良則表示，每年3至5月都是房屋租賃市場相對活躍時期。因為年后很多人員返城工作，有部分租約到期或續(xù)租，租房需求較以往更勝;加之3至5月份本就是二手房交易傳統(tǒng)旺季，很多業(yè)主選擇此時將房屋出手，造成房源進一步緊張。

　　租房遭遇房主違約，劉女士也心生買房之意，“這種事情也不是第一次遇到了，但還是很糾結(jié)是否應(yīng)該買一套屬于自己的房子”。面對樓市的起起伏伏，很多人都糾結(jié)于該租房還是該買房。在高房價的壓力下，買房需要傾盡積蓄，甚至全家老小“眾籌”，日后還要按月還貸，淪為“房奴”;而租房則面臨很大的精神壓力，中國人的傳統(tǒng)觀念是有房才有家，租房總感到?jīng)]有家的安全感，又擔(dān)心房價漲得太快，以后可能連套房子都沒有。

　　新舉措推出后該買房還是租房

　　前不久，國務(wù)院常務(wù)會議確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施引發(fā)社會廣泛關(guān)注。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。為發(fā)展住房租賃市場，國務(wù)院常務(wù)會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，支持住房租賃市場發(fā)展。

　　那么該買房還是該租房，我們先來看看兩組數(shù)據(jù)。據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)提供的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份濟南房屋均價為10440元/平方米，位居全國房價排行榜第25位;4月份濟南房屋租金平均為25.14元/平方米，位居全國租金排行榜第22位。

　　算 賬

　　買房和租房哪個更合算

　　前提

　　一套130平方米的二手房，售價140萬元(不計利率變化、通貨膨脹等因素)

　　買房

　　首付30% 42萬元

　　商業(yè)貸款98萬元 分15年還清 利率4.9% 月供7698.82元 15年總還款額138.58萬元 利息40.58萬元

　　稅費約3.5萬元 15年后還完貸款，房主共花費184萬元

　　租房

　　租金3000元

　　每月儲蓄4698.82元，5年期零存整取，5年后能存夠281929.20元，利息23288.53元。將這些款項存5年期存款，繼續(xù)零存整取，15年后存夠845787.6元本金，利息296611.84元。

　　將45.5萬元的首付款(含稅費)存3次5年期的定期存款，15年后本息合計846694.48元。

　　以此方法計算，15年后最高可存款近199萬元。

　　近年來，濟南房價保持較快的增長。2006年時，濟南住宅均價僅為4500元/平方米左右，10年后的今天，已經(jīng)上漲了近9成。如果按照濟南近10年漲價幅度計算，購買房屋更為合算。

　　買房租房都應(yīng)從自身實際出發(fā)

　　對于是買房還是租房，侯忠良建議，排除家庭背景和工作收入等因素，剛剛參加工作的一般工薪階層，還是應(yīng)首先考慮租房。他認(rèn)為，適合租房的人群主要分為三類。一是初入職場的年輕人，特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生，他們經(jīng)濟能力不強，選擇租房尤其是合租比較劃算;二是工作流動性較大的人群，如果在工作尚未穩(wěn)定的時候買房，一旦工作調(diào)動，出現(xiàn)單位與住所距離較遠的情況，就會支出一筆不菲的交通成本;三是收入不穩(wěn)定的人群，如果一味盲目貸款買房將會出現(xiàn)房貸無法償還的情況。

　　那么什么樣的人適合買房，侯忠良表示也可歸納為三類。一是工作多年、經(jīng)濟實力雄厚的白領(lǐng);二是置業(yè)升級愿望強勁、追求舒適居住環(huán)境的購房者，也可以賣掉舊房買新房，滿足對生活品位的追求;三是準(zhǔn)備結(jié)婚的新人。如果資金不足的話，二手房則是不錯的婚房選擇。其實，關(guān)于買房還是租房，更多要從每個人自身的實際出發(fā)，“我感覺購買房屋的前提是工資收入、家庭構(gòu)建以及工作生活圈等方方面面的相對穩(wěn)定�！焙钪伊颊f。

　　政策熱點解讀

　　國家四大舉措助力住房租賃市場發(fā)展

　　長期以來，房屋租賃市場發(fā)展相對滯后，缺乏相應(yīng)機制建設(shè)與規(guī)范監(jiān)管。5月4日，為發(fā)展住房租賃市場，國務(wù)院常務(wù)會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，支持住房租賃市場發(fā)展。

　　供給方擴大房源 允許商品房改建租賃房

　　舉措一：發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

　　業(yè)內(nèi)人士分析：這是從市場供給方面鼓勵房屋出租，從“住房租賃企業(yè)”“個人自有住房”和“商業(yè)用房改建租賃住房”三方面來擴大房源。中國住房租賃市場的特點是個人出租自有住房為主，缺少專營住房租賃的企業(yè)。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅，而許多發(fā)達國家和地區(qū)，機構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%30%。我國“散兵游勇”式的出租模式其實也加大交易成本、信息成本，不利于租賃市場的發(fā)展和規(guī)范。所以會議決定“發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)”。企業(yè)不愿意經(jīng)營住房租賃，主要是租金的收益率較低，所以降低稅收等各種成本就極為重要;同時，打通存量房與租賃市場通道，解決市場上包括新房和二手房存量房的閑置問題。

　　需求方擴大客源 推進公租房貨幣化

　　舉措二：推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。保障對象，包括了在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。

　　業(yè)內(nèi)人士分析：這是從市場需求方面鼓勵租房，擴大客源。一方面是鼓勵政府保障對象通過市場租房，這就要推進公租房貨幣化，對他們給予一定補貼。另一方面是擴大公租房客源，就是把在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，這4類中符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。目前，我國住房保障有實物保障和貨幣補貼兩種方式。此前多以實物保障為主，隨著住房供求關(guān)系緩和以及住房租賃市場的發(fā)展，開始向貨幣補貼轉(zhuǎn)變。有專家表示，貨幣補貼是國外住房保障的主流，尤其在歐美發(fā)達國家，政府不會參與供應(yīng)，也就是不補磚頭補人頭。

　　稅收、金融、供地三管齊下 鼓勵住房租賃

　　舉措三：完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析：這是從政府方面對住房租賃行業(yè)進行政策鼓勵。第一個鼓勵，房源、客源兩個方面都需要稅收優(yōu)惠政策，有稅收優(yōu)惠，才能降低房屋出租方的成本，讓企業(yè)和房東有利可圖，同時也可以把房屋租金降下來，讓更多人愿意租房;第二個鼓勵是要金融機構(gòu)加大支持，比如信貸利息方面可以降低住房租賃企業(yè)的成本，鼓勵開發(fā)商從開發(fā)銷售向租售并舉的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，另外此前已經(jīng)提出推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點，吸引社會資本進入住房租賃市場，這也是一種金融扶持;第三個鼓勵是“增加租賃住房用地供應(yīng)”，這需要地方政府落實，這涉及城市規(guī)劃以及租、售比例調(diào)整的利益變化問題。

　　監(jiān)管規(guī)范市場 劍指行業(yè)三大痛點

　　舉措四：強化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護承租人合法權(quán)益。

　　業(yè)內(nèi)人士分析：可以說“房源”“租金”和“中介”是住房租賃行業(yè)的三大痛點，此次新舉措的實施正是針對這些“痛點”。目前租房合同可謂五花八門，但單方面保護比較嚴(yán)重，有的只保護房東利益，有的甚至只保護中介利益，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本有利于解決各方利益問題。建議采取全國統(tǒng)一文本模式。中介服務(wù)方面要建立行業(yè)規(guī)范，收費方面不要管得過死，既要規(guī)范，又要鼓勵市場競爭。房東、中介和承租人三方利益都要保護，尤其要注意保護承租人的合法權(quán)益。

　　買房租房優(yōu)劣比較

　　買房

　　有歸屬感

　　不用忍受房東催繳房租、搬家等

　　孩子可就近入托、入學(xué)

　　可以打造私人專屬的小窩

　　將來可租、可轉(zhuǎn)讓，是家庭的保值資產(chǎn)

　　買了房子不喜歡就糟了

　　需要日常的維護和維修，凡事得親力親為

　　長年累月的房貸償還，如果無法償還，可能會失去自己的房子

　　工作地點等不確定因素的出現(xiàn)，會增加出行成本

　　租房

　　拎包入住，瀟灑自由

　　省出貸款，可提高生活質(zhì)量，或來一場說走就走的旅游

　　不必?fù)?dān)心房價下跌

　　沒有歸屬感，感覺一直飄著

　　擔(dān)心房東漲租、催租，提前收房

　　孩子無法落戶，入托入學(xué)

　　延伸閱讀

　　山東探索購租并舉住房制度去庫存

　　近日，記者從山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，山東省今年將通過建立購租并舉的住房制度，大力發(fā)展跨界地產(chǎn)，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房等舉措，實施房地產(chǎn)去庫存行動。

　　2016年山東省將探索建立購租并舉的住房制度，培育發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)售租并舉，鼓勵各地收購或長期租用庫存商品房作為公共租賃住房，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，推動住房租賃規(guī)�；�、專業(yè)化發(fā)展。

　　在鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房方面，山東要求各地做好業(yè)務(wù)銜接和政策儲備，對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。

　　此外，山東省還將促進跨界地產(chǎn)發(fā)展，包括鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營;探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè);將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。