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　　今年以來,濟南通過招拍掛出讓的居住用地寥寥無幾,與此同時,樓市一片紅火,庫存大幅下降,一些開發商面臨“無米之炊”的尷尬。在“地荒”之下,有的被迫到章丘等郊區尋地,或者涉足棚改項目,甚至高價買二手地。

　　供地“斷檔”,房企到章丘找地

　　濟南本土一家房企的負責人告訴記者,現在濟南樓市迎來難得一見的好行情,眼下隨便搞個住宅項目就能賺錢。但是,一些沒有土地儲備的開發商面臨“斷頓”,沒地可開發。今年以來,他們公司已經轉遍了城區,看了不下十幾塊土地,計劃伺機拿下一塊,但終究沒有機會。“前不久,我們也到章丘看了看,當地競爭也很激烈,相比主城區,利潤空間有限。貿然進駐一個陌生區域,沒有多少勝算,最終還是放棄了。”

　　該房企開發了兩個項目,其中一個剛需樓盤已經完全售罄,另外一個改善型項目剩下幾十套房源,眼看就進入“出清”狀態。“按照正常來說,早就應該拿地開發下一個項目了,但是現在弄塊合適的地太難了。”該人士稱,對于有些開發商來說“手里有糧心里不慌”,沒有土地儲備的干著急,白白錯過好行情。

　　前5個月僅五家房企拿到地

　　記者梳理了今年以來濟南市國土局通過招拍掛出讓的居住用地發現,1月份成交一宗居住用地,是中海地產在華山片區的華山瓏城項目“補倉”；2月份沒有出讓居住地塊；3月份主城區成交兩宗住宅地塊,分別是魯能地產在唐冶片區“補倉”10萬平方米、萬科在高新區舜風路搶得約2萬平方米；4月份有兩家房企有所斬獲,海信地產在藥山片區的大魏一舉拿下280多畝地,海爾地產則在標山附近得到了大約70畝地,均為舊村改造和舊城改造項目,兩家房企在前期投入了不菲的土地熟化費用；截至目前,土地還是零成交。

　　也就是說,前五個月,只有中海、魯能、萬科、海信、海爾五家房企拿到了居住用地。

　　“這5個月,基本上沒有幾塊凈地可拍。中海、魯能是按計劃擴大地盤,海信、海爾拿地是早就有土地熟化協議,一般情況下不可能把到嘴的鴨子讓給別人。”

　　拆遷成本高,棚改拿地也燒錢

　　濟南市新一輪舊城改造,一些實力房企開始涉足舊改項目,期待在城區得到成熟地塊。保利拿到了槐蔭區五里牌坊棚改項目的土地熟化權,海爾地產有意熟化歷下區的東十里河片區,恒大在市中區的后龍拿到一塊土地。

　　“參與土地熟化,不是一般開發企業能玩的。”據業內人士透露,現在拆遷成本太高,在城區拆出一塊凈地,仔細算算賬,往往很難賺錢。某房企一度瞄上了二環東路大約80畝土地,根據摸底情況進行了測算,拆遷補償標準按照周邊新房售價計算,均價大約在1.2萬元/㎡。貨幣安置的話加上各種獎勵費用,上浮30%,就是1.56萬元/㎡。回遷安置的話,要給每戶發放搬家費、房租補貼、回遷費等等,成本也差不多。“我們算過,熟化這塊地,前期得先投入10億元資金,在一切順利的情況下,兩年后才能有收益。如果遇到釘子戶,再拖上兩年,那可就麻煩了,光財務成本就受不了。”因此,現金流不充足的開發商一般不敢接舊改項目。

　　減供兩成,二手地也吃香

　　在“去庫存”的背景下,從濟南市國土資源局制定的供地計劃來看,今年住宅用地計劃供應591公頃,相比去年壓縮了大約兩成。省城房地產界一位資深人士表示,目前房價不斷上漲,在住宅市場一片向好的趨勢下,土地供應削減會成為開發商加價的砝碼,如果是單純的居住用地招拍掛,各家房企一定為了搶地“打破頭”,推高地價,而房價勢必進一步上揚。這也是不少重點二線城市地王頻出、樓板價不斷創新高的原因之一。這在某種程度上“吃掉”了利好政策帶來的市場紅利。

　　為了獲得更多更優質的住宅地塊,一些開發商“曲線”拿地,通過并購的方式獲得土地資源。龍湖地產收購山東高速旗下的置業公司,把雪山片區的兩宗高價地拿到手。融創聯合建邦“吃”下天朗蔚藍城。綠地為了在龍鼎大道拿30畝地而花2.6億元買下一個小開發商。二手地甚至三手地如今也是香餑餑,在“僧多粥少”的形勢下,轉讓價格并不便宜。

　　唐冶片區一次釋放800多畝地

　　26日,濟南市國土資源局一次性掛牌出讓唐冶片區的8宗土地,含4宗居住用地和4宗商業用地,總面積超過58萬平方米,折合約876畝地。這次“開閘”供地,在不少開發商看來是久旱逢甘露,虎視眈眈想從中分一杯羹。

　　不過,一次性釋放出如此大規模的土地,令人想起了去年年底華山片區一次性出讓5宗地,總面積達839畝,最終落入中海囊中,作為華山瓏城的后續用地。此次唐冶片區一次性出讓大量土地,是否也是已經進駐片區的大盤“補倉”?在成交之前,仍需拭目以待。