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　　近日，中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)公布了8月份31個(gè)省會(huì)城市（含4個(gè)直轄市）的住宅房?jī)r(jià)排行情況。濟(jì)南再次刷新紀(jì)錄，以11423元的均價(jià)躋身全國(guó)第10名。與去年8月份相比，房?jī)r(jià)漲幅達(dá)16.59%，相比上個(gè)月，漲了2.16%。

　　與濟(jì)南樓市同樣火爆的，還有被稱為樓市“四小龍”的廈門、合肥、南京和蘇州。不過(guò)，爆三樣(微信:sdbaosanyang)的樣哥梳理發(fā)現(xiàn)，近期上述這幾個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市，都已先后出臺(tái)了限購(gòu)限貸的政策。那么，對(duì)于坊間傳出濟(jì)南開(kāi)始新一輪限購(gòu)政策前期調(diào)研的消息，是真是假？接下來(lái)的“金九銀十”是濟(jì)南樓市的下一個(gè)風(fēng)口，還是踩剎車的滑鐵盧？樣哥為你一一揭秘。

　　文｜陽(yáng)少俠

　　一、7月超青島、8月進(jìn)全國(guó)前十，濟(jì)南房?jī)r(jià)真的漲瘋了！

　　剛剛過(guò)去的7月和8月，濟(jì)南的樓市如同坐上了“火箭”，躥的太快。一位前往經(jīng)十東路買房的市民王女士驚奇地告訴樣哥：“一個(gè)月的時(shí)間，同樣的房子價(jià)格漲了6000塊，這不是開(kāi)玩笑嗎？”然而這絕不是玩笑。王女士所說(shuō)的經(jīng)十東路的景和山莊,三室兩廳的房子賣到16000元/平方米，而一個(gè)月“漲價(jià)大潮”還未涌動(dòng)至此，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)才是9600元。而中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)剛公布的8月份31個(gè)省會(huì)城市（含4個(gè)直轄市）的住宅房?jī)r(jià)排行情況，證明了上面這位王女士的感受絕非個(gè)案。

　　樣哥對(duì)比中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南以11423元的均價(jià)躋身全國(guó)第10名，與去年8月份相比漲了16.59%，與今年7月份相比上漲2.16%。啥？7月濟(jì)南房?jī)r(jià)首次超越青島成為山東第一，這又漲進(jìn)了“全國(guó)前十”。看到這個(gè)消息，不少小伙伴表示已無(wú)力吐槽。是的，8月底，“國(guó)民公公”王健林來(lái)到一趟濟(jì)南，要在濟(jì)南東城建一個(gè)630億的超大型綜合體。這個(gè)消息，給當(dāng)時(shí)連漲了12個(gè)月的濟(jì)南樓市又打了一針“強(qiáng)心劑”。

　　據(jù)樣哥統(tǒng)計(jì)，6月份濟(jì)南的新建住宅價(jià)格均價(jià)還是8824元/平底。截至7月底，受到市場(chǎng)強(qiáng)勁拉動(dòng)影響，濟(jì)南的新建住宅均價(jià)已達(dá)到9178元/平米，并一下實(shí)現(xiàn)兩個(gè)“壯舉”——均價(jià)首破“9”、均價(jià)首次超越了青島(8852元/平米)。

　　哎，寫(xiě)到這，作為剛需一族但確實(shí)買不起房的樣哥也是無(wú)力吐槽了，七月八月，濟(jì)南樓市提前“坐火箭”，根本都不等“金九銀十”啊！

　　二、13個(gè)月連漲，“有價(jià)無(wú)市”還是真的火？

　　CBD開(kāi)工漲，唐冶拍出地王漲，萬(wàn)科拿地漲，萬(wàn)達(dá)建游樂(lè)場(chǎng)漲……濟(jì)南的樓市在最近半年，只要一有風(fēng)吹草動(dòng)，立馬就有開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)漲價(jià)，有的甚至還玩兒起了捂盤(pán)惜售。面對(duì)節(jié)節(jié)高升的房?jī)r(jià),濟(jì)南地產(chǎn)圈一位資深人士認(rèn)為，有些樓盤(pán)壓根就不值這個(gè)價(jià)，有的開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)“趁火打劫”，隨便找個(gè)理由就敢漲幾千。算上8月份，濟(jì)南的樓市已經(jīng)連續(xù)上漲13個(gè)月了。

　　樣哥分析后發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南樓市能實(shí)現(xiàn)“13連漲”的壯舉，除了與密集出臺(tái)的貸款等樓市利好政策有關(guān)外，濟(jì)南東部“地王”帶來(lái)的土地成本上漲，CBD規(guī)劃引發(fā)的預(yù)期效應(yīng)，以及軌交這些基礎(chǔ)設(shè)施配套帶來(lái)的沿線小區(qū)漲價(jià)，還得以于這些利好消息在短期內(nèi)持續(xù)涌現(xiàn)。而上面提到的濟(jì)南經(jīng)十路景和山莊小區(qū)，就是一個(gè)典型的例子，上述利好消息幾乎均與這個(gè)小區(qū)沾邊兒。

　　而在購(gòu)房者一方，當(dāng)前的樓市除了滿足住房剛需外，已成了許多人實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的投資品，“買漲不買跌”的現(xiàn)象不只是股票和黃金的專利，對(duì)房子也同樣適用。同時(shí)，政府在棚改項(xiàng)目安置補(bǔ)償方案中，把貨幣化安置列為居民主要選擇方式，也讓大量拆遷戶手中有了大筆購(gòu)房資金。其中，濟(jì)南就出臺(tái)了引導(dǎo)征收拆遷群眾選擇貨幣化安置的政策，允許各項(xiàng)目征收主體以被征收房屋價(jià)值15%-20%的幅度設(shè)立貨幣化安置獎(jiǎng)勵(lì)資金。此前，二鋼片區(qū)被劃歸為CBD片區(qū)后，拆遷補(bǔ)償價(jià)格(住房補(bǔ)償+獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償)達(dá)1.5萬(wàn)/㎡。拆遷直接催生了一批“買買買”的購(gòu)房大軍，直接帶動(dòng)了CBD片區(qū)房?jī)r(jià)的一波上漲。

　　樣哥從濟(jì)南住建部門得到的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入9月，濟(jì)南“金九銀十”房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁，網(wǎng)簽數(shù)量持續(xù)上漲。9月1日到9月12日,濟(jì)南市新建商品住宅的網(wǎng)簽量已經(jīng)突破5400套,日均450多套。而在7月和8月,濟(jì)南的新建住宅日均成交量為380多套,增長(zhǎng)接近兩成。

　　三、新一輪棚改又增4萬(wàn)多戶購(gòu)買力，“金九銀十”怕是還要漲

　　進(jìn)入9月，濟(jì)南東部房?jī)r(jià)繼續(xù)領(lǐng)漲。比如，東部長(zhǎng)嶺山片區(qū)的銀盛泰金域藍(lán)山時(shí)隔三個(gè)月再次加推房源,已經(jīng)從6月份的9200元/平方米,漲到了如今的14000元/平方米。同時(shí)，離市區(qū)和CBD越近漲得越快，奧體片區(qū)今年來(lái)普漲3000元+，再往東的漢峪金谷片區(qū)普漲2000元;再往東的唐冶片區(qū)普漲1000元。

　　8月26日,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與濟(jì)南簽訂協(xié)議,要在邢村立交橋西南角建設(shè)萬(wàn)達(dá)文旅城,經(jīng)十路對(duì)面的景和山莊隨后底氣十足地漲了四五千元。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析，傍上大項(xiàng)目，許多樓盤(pán)喊漲底氣足，日光盤(pán)成常態(tài)，因此濟(jì)南的“金九銀十”還有一定的上漲空間。

　　除了項(xiàng)目帶動(dòng)和市場(chǎng)表現(xiàn)良好，影響房?jī)r(jià)上漲的，還有大量現(xiàn)金流的入駐。近日，山東發(fā)布了明年全省計(jì)劃新開(kāi)工改造1477個(gè)棚改項(xiàng)目,共計(jì)74萬(wàn)余戶。其中濟(jì)南51個(gè)項(xiàng)目、4.3萬(wàn)余戶。這意味著又有一大批居民面臨拆遷。

　　明年，濟(jì)南歷下區(qū)仍以中央商務(wù)區(qū)為主,包括丁家村二期等,此外劉智遠(yuǎn)村舊改二期工程也將開(kāi)工。歷城區(qū)主要集中在三大片區(qū),港溝(萬(wàn)達(dá)文旅城項(xiàng)目)、新東站片區(qū)、華山(中海項(xiàng)目)。市中區(qū)要在二環(huán)西路兩側(cè)改造3000戶,一直未動(dòng)的西南角終于要開(kāi)始拆遷了。天橋區(qū)集中力量拆遷北湖片區(qū),二期三期工程總計(jì)5800多戶,同時(shí)邊莊片區(qū)也有拆遷910戶國(guó)有土地上棚戶區(qū)的計(jì)劃。槐蔭區(qū)規(guī)模最大,總計(jì)開(kāi)工9700多戶,集中在吳家堡片區(qū)、張劉片區(qū)、五里牌坊、經(jīng)十一路、匡山、原鉛筆廠等地。而按照50%實(shí)行貨幣化安置的目標(biāo),拆遷戶們“全城掃房”已成定局，這也將促進(jìn)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

　　四、已有5個(gè)二線城市緊急“限購(gòu)”，濟(jì)南會(huì)跟進(jìn)嗎？

　　一路飆升的房?jī)r(jià)，讓購(gòu)房者恐慌，也讓不少開(kāi)發(fā)商心慌，再這么漲下去，濟(jì)南會(huì)不會(huì)像其他二線城市一樣，遭遇政府新一輪的調(diào)控政策，實(shí)施“限購(gòu)”踩剎車?

　　樣哥發(fā)現(xiàn)，與濟(jì)南相似的房?jī)r(jià)“瘋長(zhǎng)”城市有的已“頂不住了”。8月31日,排在房?jī)r(jià)全國(guó)第九位的武漢，連夜出臺(tái)調(diào)控新政。這是繼合肥、南京、廈門、蘇州二線城市“四小龍”之后,第五個(gè)收緊政策的二線城市。新政實(shí)施后第一周,武漢的日均成交量斷崖式下跌,僅為488套,而此前一周的日均成交量超1200套。隨之而來(lái)的是業(yè)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅前10名城市大范圍恢復(fù)“限購(gòu)”的猜想。

　　樣哥查閱相關(guān)報(bào)道發(fā)現(xiàn)，為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，遏制投機(jī)“炒房”，濟(jì)南先是于2011年3月份出臺(tái)了限購(gòu)政策，規(guī)定對(duì)在濟(jì)南市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　該限購(gòu)政策實(shí)施3年后，濟(jì)南于2014年7月10日起，全面取消了商品房限購(gòu)政策，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)第二個(gè)全面叫停限購(gòu)令的城市。

　　1個(gè)月前，濟(jì)南的房?jī)r(jià)還排在第17位，如今一下子漲到第10。近期，有消息稱，濟(jì)南相關(guān)部門已開(kāi)展關(guān)于限購(gòu)政策的前期調(diào)研。但樣哥向多個(gè)相關(guān)部門求證，工作人員均稱還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)要對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行調(diào)整。目前，駐濟(jì)各大銀行對(duì)房貸仍敞開(kāi)供應(yīng),利率仍為史上最低，公積金政策也處于最寬松狀態(tài),繼續(xù)支持居民購(gòu)房。但濟(jì)南的樓市如果保持當(dāng)前的勢(shì)頭漲下去，來(lái)自“資產(chǎn)泡沫”潛在風(fēng)險(xiǎn)的壓力，或許會(huì)迫使有關(guān)方面對(duì)是否恢復(fù)限購(gòu)調(diào)控政策做出決斷。

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