初審編輯：張艷
責任編輯：王曉亮
二手房買賣，是房地產中介最主要的業務。在樓市火爆的當下，房屋中介的日子過得怎么樣呢？房產經紀人收入真的很高嗎？買賣二手房，有哪些中介常用的套路需要避免？即日起，本報推出“房產中介江湖”系列報道，帶您走近中介這個行業，走近房產經紀人這一群體，以此展現當下火爆又瘋狂的二手房市場。
濟南東部樓市出現近乎瘋狂的漲勢，伴隨新樓盤價格的提高，二手房房價也開始水漲船高。二手房的銷售是房產中介的主要收入來源，房價出現如此波動，提高成交量的同時，也增加了一些不確定因素，讓中介更加不好干。面對越來越嚴峻的競爭形勢，各家中介也都使出渾身解數，想在市場上多分一杯羹。
一家門店幾個月內四五個違約房主
這一段時間，濟南人討論最多的可能就是房子，東部大幅上漲的房價，抽簽選房中簽像中了獎，這些都在一次次刺激著人們的神經。其實，不僅是新房，二手房的交易也呈現出了多年未有的火爆。“成交量比去年至少增了一倍”，漢峪片區一家房產中介的工作人員小張粗略統計了一下，得出這么個結論。
同新房一樣，東部二手房的房價也在飛速上漲�！拔覀冞@個小區，一套一百平米的房子，去年賣和今年相差得五六十萬”，中海紫御東郡門口，一家中介工作人員許先生一邊說一邊提高了聲調。在他看來，價格漲得太高，對于中介來說并不是什么好事：“在價格上漲這么快的時候，房主如果不等錢用，一般都會觀望一段時間，這就讓我們可賣的房源變得越來越少。”
價格快速上漲的二手房市場，已經完全掌握在了賣家手中。就這幾個月，小張所在的店里已經出現了四五個違約的房主了。合同簽了，定金交了，房主寧愿掏兩倍定金，也不肯再賣了，“都是房價上漲過快鬧得唄，房價一天一變，房主這邊掏2萬定金，回頭就能多賣出10萬，這樣一般人都會選擇違約。”
小張從業只有1年多，從來沒有見過這樣的情況，這幾天，他正在為一樁違約的事情發愁：“買家已經付了首付辦理了網簽，房子都已經提前入住，但是賣家后悔了，不打算賣了”。小張說，按照合同約定，這種情況下，房主需要支付給買家20%的違約金，總共20多萬，但這樣也擋不住房主違約的決心�！叭绻恐鳜F在賣的話，他能多賣30萬，因此即便是違約了也合算�！�
“越是這個環境下，我們這個工作越不好做呀”，小張說，房主頻繁跳價，讓他們很難跟買家溝通，有時候看起來很靠譜的房子，最后不一定能成交。而且，房源緊缺，成交周期變短，讓中介的競爭變得更加激烈。“有時候一套房子幾小時就成交了，因此之前的宣傳、推介，變得更加重要�！�
環山路上，兩個品牌的中介店面挨在一起做生意。近兩年來，濟南房地產中介市場迎來新一輪洗牌。齊魯晚報·齊魯壹點 記者戴偉攝
市場整合洗牌，大品牌趕跑“夫妻店”
火爆的成交量下，濟南房地產中介市場暗流涌動，擴張、吞并、整合、抱團，中介公司近兩年大動作不斷。濟南房地產中介市場格局迎來新一輪洗牌，大品牌開疆拓土收購，新生力量異軍崛起，本土品牌穩中求進，個人小店逐步被淘汰。
“這兩年濟南房地產中介市場經歷了比較大的調整和整合，在原有基礎上新進入幾家大品牌，又整合了幾家原有的品牌，整個行業格局變化不小�！� 濟南市房地產中介行業協會會長張學升說。
張學升介紹，近兩年，鏈家地產、21世紀不動產、眾華地產等外來大中介品牌在濟南迅猛發展�！版溂覐娜ツ�9月進入濟南市場，到今年9月正好滿一年，一年時間鏈家在濟南開了117家店；同樣是去年8月，21世紀不動產旗下的七八家加盟商，抱團成立了山東中柱地產經紀有限公司，現在已將近100家門店；眾華地產到濟南后，也已開了好幾十家店�！�
其中，鏈家布局濟南市場，是在“吞并”濟南本土房地產中介孚瑞不動產的基礎上進行的。9月1日，鏈家宣布與濟南孚瑞不動產達成戰略合作。鏈家官方消息稱，目前孚瑞不動產旗下門店有35家，專業員工500余名。在濟南房地產經紀行業中，孚瑞在直營領域排名第一。雙方合并后，孚瑞不動產將啟用鏈家品牌標識。
“在我們進去濟南之前，濟南中介公司的最大特點就是以加盟為主，直營的比較少。直營領域中，排名第一的就是孚瑞不動產，于是我們選擇了跟孚瑞合作。”鏈家網濟南站主編羅貴洋說。
除了傳統大品牌大舉進入濟南市場，打著“互聯網+房產”旗號的新興力量也在濟南異軍突起，房天下就是其中的代表力量。“房天下的前身搜房網進入濟南的時候，打出了低傭金和去門店化的口號，給濟南房地產市場帶來不小恐慌�！睆垖W升說。
在大品牌和新興力量的沖擊下，受影響最大的，是濟南的那些小中介店�！爸皾洗蠼中∠锢镩_滿小夫妻中介店，經過這輪洗牌以后，這些小店因為沒有品牌支撐、操作流程不夠規范、收費標準不統一等原因，不是被大品牌收購，就是直接關門倒閉了。”齊魯樓市一位從業人員王莉（化名）介紹。
而與此同時，濟南一些本土品牌頑強生存了下來，甚至還能穩中求進�！叭詈陀�、百居安、齊魯樓市、哈考特等濟南本土中介受到的影響并不明顯，有些做的還風生水起，首先他們相對接地氣，做的時間久對濟南市場了解更透徹，其次他們品牌傳統，但經營理念和經營方式并不傳統，不斷跟隨時代變化在自我調整，現在這些本土品牌也都是主要依靠線上來搜房賣房找客戶了。” 張學升說。
中介總愛扎堆開店，有的虧本搶房源
激烈競爭下，各家房產中介公司為搶奪房源和客戶，使出渾身解數。有的打出“100%真房源”的口號，有的宣稱“0.5%低傭金”，還有的甚至不惜使用違規手段，利用假房源當魚餌來吸引客戶。
“搜房網最開始打出0.5%低傭金的口號時，在業界的震動還是很大的，因為這么多年來，濟南的房地產中介傭金一直維持在2%左右，不少濟南其他中介被迫跟隨降價�！� 張學升介紹。
但在齊魯樓市王莉看來，0.5%的傭金是不可能實現的�！拔腋闼阋还P賬，濟南市場上一家普通的中介店面，一般一個月成交的房子在5套左右，員工6到8人。每套房子按100萬來算，如果傭金只提0.5%，當月收入才2萬5，員工提成扣除20%，房屋租金扣除6000左右，再扣除每位員工2000左右的底薪，這個生意是虧本的。”
張學升也認同這種看法。在他看來，0.5%的傭金只是新生力量為搶占市場，采取的短期競爭策略，很難維持。事實也是這樣，多位業內人員向記者透露，搜房網改名后的房天下，現在的傭金已經從0.5%提升至1.5%，另外還有0.2%的交易保證金，實際上傭金已提升至1.7%。
同時，房天下的去門店化模式也開始作出調整，據業內人士介紹，房天下目前也在大力拓展實體店，目前已開辟數十家店面。
和房天下的低傭金模式不同，鏈家打出的口號為“100%真房源”�！艾F在我們口號稍微做了調整，從‘100%真房源’調整成‘全渠道真房源’，就是說無論是在鏈家網和鏈家APP上，還是鏈家合作的58、趕集、安居客等合作渠道上，包括鏈家門店里，所有渠道的房源都保證是真房源�！� 鏈家網濟南站主編羅貴洋介紹。
羅貴洋說，打出真房源的口號有好處也有代價。最開始打出真房源口號時，不少鏈家經紀人都感到很悲觀，因為整個行業內，用低價好房的假房源來做誘餌的情況隨處可見，真房源價格高，圖片也不如假房源美觀，經紀人手里的咨詢量大跌。但三個月后效果開始顯現，開始有客戶認同這種誠信的理念，客戶量逐漸回升。
盡管如此，仍有業內人士對真假房源問題感到悲觀�！耙f絕對100%真房源，我覺得誰也做不到，有時確實是技術條件限制，房子下午賣出去，網站晚上來不及撤去；還有時的確存在惡意競爭的情況，將低價假房源作為吸引客戶的促銷手段，吸引來了再推薦其他房源�！蓖趵蛘f。
王莉認為，要想徹底解決假房源問題，需要國家政策的支持和相關部門的配合�！跋駠庖粯�，一房一碼，每套房子都有自己的編碼，就想身份證號一樣。交易合同也由律師來簽，簽完房源必須撤下。”
雖然市場變化較大，但張學升認為，整體形勢仍然比較樂觀�！暗蛡蚪鸬哪Ｊ诫m然沒走通，但卻起到了很好的鯰魚效應，它刺激了濟南長久以來一成不變的2%的傭金費，也讓市場上的中介都意識到，低價拼不過時，更關鍵是拼服務質量，從而帶動了整個行業的服務更加規范和人性化�！�
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