初審編輯：王曉亮
責任編輯：趙兵
因為住宅價格異常波動,濟南出臺了新一輪的住房調控政策。與住宅樓火熱的行情相比,濟南寫字樓的市場冷清得多。雖然成交量呈現上漲趨勢,但近幾年均價變化不大。與同地段的住宅相比,寫字樓的價格低得可憐。
租的多買的少
中弘廣場位于歷下區工業南路,周邊還有華潤中心等在建樓盤。近期剛剛開盤,但里面十分冷清、空蕩。置業顧問稱,均價大約是每平米15000元,共有22層樓,每層1400平米。
濟南發現房地產信息咨詢有限公司銷售人員介紹,濟南寫字樓漲幅不大,小面積60平米的寫字間,比如萬達和銀座晶都,價格每平方米在12000元-13000元之間,雖然很多中介打著不同的名號變著花樣出售寫字樓,但手里就那么幾套。
該銷售人員介紹,寫字間是租的多、買的少。“購買寫字間的,一部分是公司選址的時候就買了寫字樓,也有一部分是受最近濟南限購加碼的影響,有些人手里有錢不能買住宅,就轉向商業用房投資。”
在泉城路附近的幾家寫字樓也遇到同樣的狀況,開盤時間較早的齊魯國際大廈均價是7600元/平方米。“因為是老樓,等著拆遷,后期不會漲價,但是肯定也不會跌。”某中介公司的田經理說。
一家中介公司的負責人介紹,相同地段的住宅和商業房產價格相差很多。拿歷山名郡來說,剛剛開盤時,商業地產的價錢與普通住宅相差并不太多,甚至比住宅還要貴,不過現在住宅已經漲到了34590元/㎡,環比上月又長了6.66%。而小區里商鋪和公寓,二手轉賣基本上是平進平出,就算有加價,也只是總價高了一兩萬。
還有文東路上某樓盤,開盤時住宅和商業地產價格每平均在1.5萬元到1.8萬元之間,住宅的均價現在已經漲到了28000元/㎡,商業地產的價格一直沒有起來,非沿街商鋪最低時只賣到每平方米7000元到8000元,不到住宅均價的30%,還不到住宅均價的零頭。
22層的樓7層閑置
記者在采訪中發現,除了開盤時間較早的銀座好望角和齊魯國際大廈外,其他寫字樓內的寫字間均有大量空置的情況。
在中鐵匯展國際,一位銷售人員告訴記者:“中鐵匯展國際這個地段離萬達和高新區的CBD都不遠,均價是9600元/㎡,跟去年比每平方米漲了大約2000塊錢,整層出售,800到1000平方米,升值空間很大,現在手里的房源也不多了。”而該項目是在2010年開盤的,至今還沒有賣完。
記者了解到,西客站有的寫字樓50%都在空置,市區寫字樓能入駐80%就算是很不錯的了。在中弘廣場,22層的寫字樓有7層整層都是閑置的,而其他樓層基本上每層都有閑置的房間。中弘廣場每層15個房間,基本是三到四個房間沒有使用,空置最多的一層只入駐了一個單位,使用了五個房間。
今年年初,世邦魏理仕發布了《2017年中國房地產市場展望》報告,中國寫字樓的供應將在2017年出現高峰。未來三年,中國一線城市寫字樓供應預計將有310萬平方米,同時,寫字樓市場需求也難以出現爆發式上漲,將帶來主要城市寫字樓空置率的小幅上升。
報告預測,2017年底中國17個城市寫字樓累計空置面積將增加32%,超過1900萬平方米,平均空置率上升3.3個百分點至23.5%。
一線城市中,上海相對最高,寫字樓空置率將超過15%,北京相對較低。二線城市中,只有南京、杭州、寧波、大連四個城市的空置率在20%以下,成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續三年處于30%以上,市場上出現嚴重供過于求的特征。天津受到濱海新區樓盤新增供應入市的影響,寫字樓整體空置率也將跨過30%的門檻。
不過,業內人士認為,濟南寫字樓上升潛力比較大。濟南的發展勢頭比較強勁,政府招商引資力度大,產業結構也在不斷調整優化。而且,近幾年寫字樓市場也越來越穩定,頭幾年,一兩個單體樓盤上市就會對全市成交量和價格造成波動,近些年這種情況幾乎已經不存在了,價格相對來說比較穩定。該業內人士分析,未來仍然是以消化庫存為主。
中小企業“住不起”
“寫字樓的行情與經濟的發展息息相關,需要經濟發展的支持。”業內人士分析。
相對來說,濟南民營經濟發展較落后,中小企業活躍度一般,需求量尚無法支撐起目前的寫字樓供應量。有的寫字樓就專門針對大客戶、大的國企。如果不是大客戶,寫字樓不好的樓層和位置十分難賣。
一家初創企業的創始人白蘇(化名)介紹,對于初創企業來講,不要說是租下整層寫字樓,就算是整間的寫字間,也是心有余而力不足。
白蘇的企業有兩個辦公地點,一個在七里河,一個在高新區。高新區的辦公地點是由孵化器免費提供,而七里河的辦公地點,則是租用的孵化器工位。“租了七個工位,一個工位每個月500元,包含水電、寬帶和物業費。”租借工位,對于一家10人以下的初創企業來說是十分合算的選擇。
而大面積的寫字間對外出租的周期相對要長。“一戶在銀河廣場的寫字間,大概700平方米,已經在網上掛了半年多了,一直沒有租出去。”白蘇介紹。
其實,小微企業對于工位和小型寫字間的需求大,而寫字樓大多是整層對外出售或出租,需求和供給不相匹配。不少房東買下寫字樓之后,大多等著房子升值,再分割還會付出更多成本,就算是讓房子閑置著也不進行小戶分割。
交易、物業、水電費都提高
寫字樓高昂的水電費和物業費也讓不少中小企業望而卻步。在經四路萬達廣場,每日租金在1.1元/平方米到4.0元/平方米不等,物業費是每月每平方米11.5元;而普通住宅的物業費,高層和小高層最低一星級物業費每月每平方為1.05元,最高五星級為2.15元。兩者物業費相差5倍之多。開元廣場的物業費已經達到了每月每平方米15元。
同時,寫字樓水電費按照一般商業用電用水收費,一般商業用電單價在0.76元/千瓦時左右,居民用電第一階梯僅0.54元/千瓦時,非居民用水每立方米4.25元,居民用水第一階梯僅2.8元。此外,寫字樓的公攤也比較高,通常是30%左右。
二手寫字樓的交易也并不景氣。“國家給予住宅二手交易的稅收政策還是相當優惠的。”某中介工作人員介紹,相比之下,二手寫字樓的交易稅款就多得多了。需要繳納營業稅、土地增值稅和契稅。營業稅是交易差額的20%,土地增值稅則是由稅務部門進行核算,繳納增值30%到60%的稅款。寫字樓增值越高,繳納的稅款越多。
現在寫字樓難賣,為何有些房地產公司還在建呢?對于商住比,政府有相關規定。目前國內大多數城市商業物業面積占城市住宅總面積的5%至8%之間。建好了商業地產,雖然當時入駐率不高,但人員是有流動性的,隨著住宅地區人口聚集,商業地產的需求也會增多。再者,某些城市為了營造良好的形象,會作為拿地條件,讓部分開發商必須開發商業地產或者寫字樓等。
（齊魯晚報·齊魯壹點記者 張玉巖 實習生 宋玉潔 辛偉東）
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