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　　一個(gè)多月以來(lái)，濟(jì)南市有關(guān)部門(mén)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，開(kāi)展了打擊囤房炒房專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，先后有鮑德房地產(chǎn)、中垠地產(chǎn)、和潤(rùn)置業(yè)違規(guī)售房被處罰。監(jiān)管部門(mén)在落實(shí)調(diào)控政策、規(guī)范市場(chǎng)交易秩序的同時(shí)，也有聲音認(rèn)為：同是捂盤(pán)惜售，對(duì)有的開(kāi)發(fā)商僅收回預(yù)售證，是不是處罰太輕?預(yù)售改現(xiàn)售，會(huì)不會(huì)讓違規(guī)開(kāi)發(fā)商“合法捂盤(pán)”?

　　疑問(wèn) 同是捂盤(pán)一年，處罰和潤(rùn)置業(yè)是否偏軟?

　　在市建設(shè)部門(mén)今年處罰的囤房炒房典型案例中，中垠地產(chǎn)、和潤(rùn)置業(yè)違規(guī)情形大體相似，多棟樓拿到預(yù)售證一年以上，在已公示的情況下仍囤房居奇、捂盤(pán)惜售。據(jù)此，有濟(jì)南市民認(rèn)為，對(duì)中垠地產(chǎn)停網(wǎng)簽、停預(yù)售申請(qǐng)，收回涉案樓盤(pán)預(yù)售證，而對(duì)和潤(rùn)置業(yè)僅是收回涉案3棟樓的預(yù)售證，這樣的處罰對(duì)頂風(fēng)而上的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是不是輕了?

　　濟(jì)南一地產(chǎn)研究學(xué)者表示，根據(jù)規(guī)定，樓盤(pán)沒(méi)有預(yù)售證是不能網(wǎng)簽的，也就是說(shuō)，在收回預(yù)售證的處罰上，對(duì)中垠地產(chǎn)與和潤(rùn)置業(yè)是一樣的。具體到個(gè)案來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商再無(wú)新項(xiàng)目，被處罰后就不會(huì)感到“肉疼”。

　　和潤(rùn)置業(yè)開(kāi)發(fā)的和潤(rùn)幸福城項(xiàng)目一共12棟樓，此次被認(rèn)定捂盤(pán)惜售的為10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)樓，處于開(kāi)發(fā)后期階段。除了該項(xiàng)目，在今年3月1日的土拍中和潤(rùn)置業(yè)還摘得唐冶山東側(cè)一宗地塊，計(jì)劃在唐冶新區(qū)打造科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總投資約10億元。因此，這3棟樓未售房源預(yù)售證被收回后，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流被掐斷，對(duì)后續(xù)新項(xiàng)目建設(shè)來(lái)說(shuō)是有資金壓力的。

　　記者注意到，今年以來(lái)被處罰的3家違規(guī)開(kāi)發(fā)商或多或少都有“背景”。山鋼新天地開(kāi)發(fā)商鮑德房地產(chǎn)是山鋼子公司;中垠雅苑開(kāi)發(fā)商中垠地產(chǎn)是兗礦集團(tuán)子公司;和潤(rùn)幸福城開(kāi)發(fā)商和潤(rùn)置業(yè)股東構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜，其股東是山東省調(diào)水工程技術(shù)研究中心有限公司和山東建大教育置業(yè)有限公司，二者背后控股股東分別有南水北調(diào)工程建設(shè)管理局、山東建筑大學(xué)、濟(jì)南市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等單位。對(duì)于這樣一家“背景”復(fù)雜的開(kāi)發(fā)商敢于處罰，也表明政府對(duì)樓市調(diào)控的決心和力度。

　　疑問(wèn) 現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)不會(huì)讓開(kāi)發(fā)商“合法捂盤(pán)”?

　　眾所周知，現(xiàn)行商品房銷(xiāo)售制度為預(yù)售模式，但有市民不禁要問(wèn)：未來(lái)房?jī)r(jià)走高的話(huà)，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)樂(lè)見(jiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售?

　　“如果罰單開(kāi)出了，對(duì)違規(guī)項(xiàng)目再申請(qǐng)預(yù)售證不做限制的話(huà)，捂盤(pán)就可能變相合法化了�！鄙鲜龅禺a(chǎn)研究學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)現(xiàn)金流充裕或?qū)嵙��?guó)企開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盡管有壓力，但也能扛過(guò)去，必須對(duì)其將來(lái)再申領(lǐng)預(yù)售證加以限制，比如再申請(qǐng)領(lǐng)證時(shí)明確對(duì)其限價(jià)，不管市場(chǎng)價(jià)如何，一律按備案價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，讓其為捂盤(pán)付出的成本大于合法銷(xiāo)售的利潤(rùn)，才能起到震懾作用。

　　合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司山東分公司副總經(jīng)理許傳明說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)高點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售看似‘合法捂盤(pán)’，但實(shí)際未必如此。因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，‘快’意味著一切，即項(xiàng)目快開(kāi)發(fā)、房源快銷(xiāo)售、資金快周轉(zhuǎn)，一旦預(yù)售改現(xiàn)售，不管開(kāi)發(fā)商大小，資金流一斷，就意味著宣判‘死緩’�！币�?yàn)殚_(kāi)發(fā)商利用金融杠桿開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，通過(guò)賣(mài)期房，回籠資金還貸款、支付工程款;收回預(yù)售證改現(xiàn)房銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商既要自己掏錢(qián)蓋完房子，同時(shí)還要還貸款，支付工程款、配套費(fèi)用，一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目就難以為繼，這是開(kāi)發(fā)商所不愿看到的。

　　疑問(wèn) 收回預(yù)售證會(huì)不會(huì)遏制“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”?

　　去年十一期間，濟(jì)南出重手調(diào)控市場(chǎng)，并重申已取得預(yù)售證的樓盤(pán)，必須在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，嚴(yán)格按申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

　　但是，上有政策，下有對(duì)策。有的開(kāi)發(fā)商就先不急于拿預(yù)售證，或者一棟樓一棟樓地拿證，然后擠牙膏似地分批銷(xiāo)售。只要開(kāi)發(fā)商認(rèn)定未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲，而且這個(gè)漲幅超過(guò)自己囤房的成本，就有動(dòng)力那么做。因此，許傳明和上述地產(chǎn)學(xué)者均表示，從今年一季度濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，住宅供應(yīng)不足是一大特點(diǎn)，處罰違規(guī)開(kāi)發(fā)商僅收回預(yù)售證，反而會(huì)在一定程度上加重供應(yīng)緊缺，只有多部門(mén)綜合發(fā)力，像拆違拆臨一樣建立聯(lián)動(dòng)懲戒機(jī)制，才會(huì)讓違規(guī)開(kāi)發(fā)商感到“肉疼”。

　　“即使不收回預(yù)售證，主管部門(mén)也可責(zé)令開(kāi)發(fā)商必須按當(dāng)時(shí)拿證的備案價(jià)格銷(xiāo)售囤積的房源，且不能漲價(jià)，否則其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能網(wǎng)簽，使用這種行政手段，開(kāi)發(fā)商的‘饑餓營(yíng)銷(xiāo)’也就大大收斂。”一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。