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　　大眾網綜合訊8月15日，煙臺市政府辦印發《關于進一步促進房地產市場健康發展的意見》,12條規范措施中明確提到即日起購買首套房的住房公積金貸款首付比例不得低于30%。齊魯晚報記者了解到，我省多地已上調了公積金貸款的首付比例，濱州于7月11日調整了首付比例，8月份德州、濟寧、煙臺也相繼作出調整。同時，今年上半年，濟南市房地產市場供應量不足，供求關系緊張，樓市亂象頻生。像偷偷認籌開盤、全款優先選房、捆綁車位、地下室，炒高車位等現象時有發生。樓市亂象給市場帶來了負面影響，也損害了購房者的利益。調控政策加碼，加上部分開發商違規操作，部分購房者的壓力陡增。

　　山東四市樓市調控政策加碼 銀行上調放貸利率幅度達5%—10%

　　8月15日，煙臺市政府辦印發《關于進一步促進房地產市場健康發展的意見》,12條規范措施中明確提到即日起購買首套房的住房公積金貸款首付比例不得低于30%。齊魯晚報記者了解到，我省多地已上調了公積金貸款的首付比例，濱州于7月11日調整了首付比例，8月份德州、濟寧、煙臺也相繼作出調整。

　　公積金貸款使用2次后不再放貸

　　濱州住房公積金重點支持自住性購房，集中向首套房傾斜，于2017年7月11日起調整了首付比例。第一次公積金貸款首付款比例不得低于30%，第二次公積金貸款首付款比例不得低于40%。

　　煙臺市新規：“借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套房的住房公積金貸款首付比例不得低于30%，購買第二套房的住房公積金貸款首付比例不得低于40%。”公積金貸款首套房的利率依舊是3 . 25%，二套房的利率為3 . 575%（基準利率的1.1倍）。

　　德州市也對住房公積金使用政策進行了調整，自8月20日起執行，除了提高公積金貸款首付比例、控制公積金貸款使用次數，還縮小了公積金提取范圍。

　　濟寧也做出了類似的調整，新住房公積金使用政策已于8月15日起實施。

　　三地樓市火熱成交速度明顯加快

　　記者從國家統計局煙臺調查隊了解到，上半年煙臺市區住宅成交量快速上漲，截止到6月底新建商品住宅和二手住宅的成交量比同期分別增加48 . 9%和33 . 9%。市區新建商品住宅網簽成交套數為30256套，已達到上年全年成交量的62 . 7%，月均成交套數比去年同期高出48 . 9%。

　　德州上半年商品房銷售面積286 . 45萬平方米，增長31 . 3%。全市商品房銷售額128 . 42億元，增長44 . 0%。到6月底，德州住房公積金個貸率已高達80 . 12%，資金使用率87 . 63%。

　　“今年上半年，住房公積金貸款增加明顯。”濟寧市住房 公積金管理中心工作人員介紹，截止到6月底，2017年濟寧市共向8232戶家庭累計發放住房公積金貸款252253萬元，完成計劃的79 . 3%，換言之，上半年就完成了貸款額度計劃的八成。

　　銀行上調放貸利率幅度達5%—10%

　　記者走訪獲悉，德州多家銀行房貸基準利率均上浮，房貸款利率折扣優惠基本取消。其中，首套房貸款利率均上浮5% ，二套房貸在原有基準利率的基礎上上浮10%以上。

　　煙臺有銀行也開始上浮利率，其中興業銀行對于首套房的利率最高上浮10%，首付比例執行30%，審批房貸時間需要一周左右。

　　青島銀行、光大銀行房貸業務在基準利率的基礎上上調了5%。“現在購置首套房為新房的客戶，我們暫無額度；對于購置首套房為二手房的客戶，我們最低首付比例為25%。”青島銀行工作人員這樣說。

　　中國銀行、建設銀行兩家國有銀行7月份開始執行基準利率。中國銀行對于辦理首套房貸業務的客戶仍舊最低執行20%的首付比例，建設銀行對于首套房執行30%的首付比例，對于從未有過購房記錄的客戶執行25%的首付比例。

　　半夜認籌,捆綁銷售,全款優先…為賣房開發商對策真多

　　今年上半年，濟南市房地產市場供應量不足，供求關系緊張，樓市亂象頻生。像偷偷認籌開盤、全款優先選房、捆綁車位、地下室，炒高車位等現象時有發生。樓市亂象給市場帶來了負面影響，也損害了購房者的利益。

　　濟南一樓盤半夜認籌，大批購房者到來。 網友供圖

　　為防認籌消息泄露

　　置業顧問稱手機被收走

　　“房子已經認籌完了，我還沒接到置業顧問的電話。”28日，濟南市民孫明（化名）很是無奈地講述了他的認籌經歷。

　　孫明說，早在一個月前，他就已經確定了想要購買的樓層和戶型。“置業顧問也明確說認籌前會告訴我，我就一直在等通知。”孫明說，25日深夜，置業顧問又跟他確認了購房意向。“我當時還信心滿滿地認為，參與認籌肯定沒問題。”孫明說。

　　等了兩天，孫明一直沒有接到置業顧問電話。直到27日晚上，他在微信群里看到有人曬出了自己的認籌號后，才知道當晚就開始認籌了。“原來開發商已經偷偷地開始認籌了。”孫明說，他立即給置業顧問打電話，但是一直沒有接通。

　　一直到了28日下午，他才接到置業顧問的電話。對方稱，他對27日晚上認籌的事并不知道。“他說他手頭幾十個意向客戶，只有個位數的人拿到了認籌號，這些人怎么拿到的，置業顧問也不知情。”孫明說。

　　市民鄭先生也遭遇了同樣的問題。6月27日傍晚，他突然接到電話通知，說是房子在下午剛拿到預售證，計劃在晚上九十點開始認籌。“當時這個人囑咐我不能告訴我的置業顧問，擔心置業顧問會把認籌的消息告訴其他客戶。”結果到了晚上12點多，鄭先生一直沒有接到認籌的通知。

　　28日早上5點，一個自稱是置業顧問的人在購房微信群里發出了道歉信。說27日晚他們的手機電腦都被公司收走了，固話也被拔掉了，他們知道認籌的時候，認籌已經結束。一名置業顧問透露，27日晚的認籌是在另一個售樓處進行的。

　　全款的優先

　　“應對”限價政策

　　目前濟南還存在全款和貸款區別對待的現象。今年5月中旬，市民崔女士在融創財富中心看上一套140平米左右的房子用作改善。當得知崔女士是貸款買房時，置業顧問說，即便拿到了認籌號也無法確定可以選到房子。如果可以一次性付款，能確保優先并且一定選到房。

　　“一套房子300多萬呢，哪有能力全款？”崔女士覺著能全款買房的人肯定不多，但置業顧問的說法讓她完全出乎預料。當時計劃推出260多套房子，有600多組客戶認籌，其中有100多人是明確可以付全款的，所以開發商就把客戶分成兩組，一組是全款的，一組是貸款的。先由全款的客戶選房，貸款組之后選。

　　一業內人士介紹，優先賣給全款客戶已是現在售房的潛規則了。同樣是東部一家高端樓盤，客戶選房的順序就是：全款、首付比例高的、首付比例低的。雖然會在同一天開盤，但貸款客戶與一次性付款客戶選房時間卻不同。開發商會提前與一次性付款客戶簽訂協議保證客戶能夠支付全款，開盤時，一次性付款客戶上午提前選定房源后，剩余房源才會在當天下午面向其他客戶開放。

　　該業內人士坦言，一次性付款優先選房這種營銷方式或是開發商對于限價政策的一種“應對”。目前，濟南預售許可申請實行一房一價申報政策，要求開發商利潤率控制在合理范圍內，且3個月內不得漲價，違者不予網簽。客戶購房時一次性付清全款，開發商便可拖延網簽大打“時間差”。等幾個月后開發商申請價格上調時再提高房價進行網簽，開發商或將因此獲得更高利益。

　　捆綁車位

　　將約談整改

　　由于政府對樓盤價格進行監管，因此不少開發商打起了車位和地下室的主意。陽光100一名業主蔣女士說，早在今年3月22日，小區五期的車位開始認籌。當天交了2萬塊錢的認籌金，拿到了認籌號后就一直等待車位開盤。

　　“當時開發商說的是3月底就會開盤，但是等到月底時又通知清明小長假開盤，隨后又拖至五一小長假至今仍然未開盤。”這讓蔣女士很是無奈。“有不少業主說，開發商想漲價，所以一直拖著。”蔣女士說，他們也就此問過開發商，但是至今沒有明確回復。

　　車位捆綁銷售的情況也不少見。高先生是市中區二環南路某小區的業主，小區停車位的價格從15萬元上漲到20萬元，并且如果同時購買地下室才給予價格優惠。“這是不是也屬于捆綁銷售？”高先生問。

　　其實從4月15日起，山東省已經開展為期半年的打擊囤房炒房的專項行動，其中就提到開發企業不得通過商品住宅高價裝修、捆綁銷售高價車位（庫）及儲藏室等變相漲價的途徑躲避價格管控。“對于捆綁車位變相漲價的行為，我們會對開發商進行約談，規定價格，要求限期整改。整改不成功的，就不準網簽。”濟南市建設部門相關人士表示。

　　而對于不公開認籌、全款優先選房等行為，山東省住建部門一位負責人稱：“目前法律法規上尚沒有對這些行為進行界定。”出于快速回款的考慮，開發商一般會選擇全款客戶，“這是開發商和購房者正常的交易行為。”該負責人稱。不過，他也表示，這種現象對市場交易的公平性存在影響，屬于灰色地帶。

　　全國樓市下半年怎么走？開發商或“以價換量”

　　最新數據顯示，當前房地產市場延續“降溫”態勢，樓市調控政策逐漸顯效。有分析預計，今年下半年樓市會比較冷，價格已有下滑跡象，有些城市的項目可能降價甩賣，以此保證業績，銷售回款也會放緩。不過，也有評論指出，熱點城市房價上漲預期尚未逆轉，土地價格仍明顯上漲。綜合來看，當前樓市正處于“弱平衡”狀態，市場稍有些風吹草動，都可能會打破這一局面，引發連鎖反應，要謹防炒作卷土重來。

　　市場整體趨冷分化態勢明顯

　　數據顯示，6月京城二手房成交量為8918套，同比減近三成，環比降17.4%。隨著北京二手房市場交易量的持續回落，房價也在逐步企穩。以通過我愛我家成交的房源為例，北京二手房價5月環比下跌了3.4%，之后6月又再次環比下跌了4.7%，降價房源也從高總價、大戶型的二手非普宅蔓延至成交占比較高的中小戶型的二手普宅。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，今年北京二手房房價的跌幅有可能超過10%，從三季度開始，價格下跌的區域和跌幅有望進一步擴大。鏈家研究院負責人楊現領也表示，目前北京均價下降約7%左右，個別區域降幅較大，但總體上屬于正常。預計今年整個市場交易價格回落應該在10%左右，此外學區房和地鐵房跌幅較大。

　　另據報道，深圳市規劃與國土資源委員會日前公布的6月樓市成交數據顯示，深圳一手住宅價格9個月連續下跌，未突破5.5萬元的均價線，而一手住宅成交量隨著預期回穩保持在相對正常的水平。此外，二手住宅也在6月開始回落，成交量環比下降。

　　而此前公布的5月70個大中城市房價變動情況顯示，15個熱點城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，其余大中城市房價環比下降或漲幅回落的城市個數有所增加。這意味著，在調控持續兩個月后，房價明顯企穩。不過，70大中城市中，有20個城市漲幅超過1%，4個城市漲幅超過2%。具體來看，蚌埠漲幅環比上漲高達3.4%，北海環比漲幅達3.2%，湛江上漲2.6%，哈爾濱上漲2%。

　　業內人士表示，兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整，樓市分化進入新周期。預計三四線城市領漲今年樓市下半場，而4季度房地產銷售數據的漲幅很可能降至個位數，整體市場將出現平穩降溫。

　　開發商或“以價換量”

　　據報道，截至7月3日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計22家上市房企披露2017年中報業績預告，凈利潤實現同比增長的企業有12家，占比超過五成。

　　值得注意的是，目前公布2017年中報業績預告的房企一般為中小房企，尚不能代表整個房地產板塊的運營情況，但已可折射出行業基本面趨勢。整體來看，榮盛發展等中型房企增長速度放緩，轉型不利的企業虧損較為明顯。

　　“預計今年下半年市場會比較冷，價格已有下滑跡象，預計有些城市的項目將降價甩賣，以此保證業績，銷售回款也會放緩。”一位房企高管如是透露。

　　事實上，多家房企均有這樣的擔憂。

　　長江證券房地產分析師蒲東君表示，上半年一、二線城市房價主要受“限價”政策影響，房價走勢扭曲，但進入下半年后，房企開始面臨資金壓力、規模沖刺壓力，有可能采取“以價換量”的策略積極推盤，房價走勢或將發生實質性變化。

　　蒲東君進一步表示，由于債務“期現結構”的原因，房地產企業資金鏈雖無近憂但有遠慮。從短期債務償付能力來看，貨幣資金覆蓋率長期處于1倍以上，最高可達3倍以上，意味著房地產企業結余大量在手現金，短期沒有償債壓力。但是從長期來看，由于2014年至2016年，房地產企業發行了大量3年至5年期的公司債券等長期債務工具，將在2017年下半年陸續迎來兌付期。

　　鑒于此，蒲東君認為，在長期償債壓力較高，而融資受阻、成本上行的背景下，房地產企業將更加依賴于經營性現金流，即銷售回款，將促使其接下來加大推盤力度，這一點從近期開發商行為上可以得到初步印證。

　　另有業內人士稱，在此輪房地產調控政策高壓下，預計未來此前高價拿地的房企將會退出市場。該人士表示，2016年，是地王誕生最多的一年，尤其一些中型房企，為了銷售規模增長，不惜高價拿地，未來或將轉讓這些項目或部分項目股權。

　　蒲東君也稱，房地產行業進入大象起舞時代，小型房企加速退出，行業集中度快速提升，但提升邏輯從小型房企被動退出(經營困難)轉變為主動退出(拿地困難)。

　　須防炒作卷土重來

　　《經濟參考報》4日發表署名為陳濤的評論指出，3月中旬以來，全國各地出臺嚴厲的房地產調控政策，對住宅投機炒作行為進行圍剿，取得了積極成效。但熱點城市房價上漲預期尚未逆轉，土地價格仍明顯上漲。綜合來看，當前樓市正處于“弱平衡”狀態，市場稍有些風吹草動，都可能會打破這一局面，引發連鎖反應。

　　應該看到，我國房地產市場基本面正發生根本性變化。從政策層面看，“房子是用來住的，不是用來炒的”，已經有效落實到具體的政策實踐之中。

　　不過，熱點城市房價上漲預期依然強烈。據中原地產統計，截至6月20日，全國賣地最多的50個大中城市合計賣地金額同比上漲36.3%，平均地價上漲32.6%。雖然土地供應增加能夠緩解熱點城市供求錯位矛盾，但地價明顯上漲，反映出房地產開發企業的樂觀預期沒有發生實質變化，房價上漲預期尚未根本逆轉。市場炒作的動力，正是源于對熱點城市房價剛性上漲的信念。因此，市場投機炒作力量可能只是暫時偃旗息鼓，如果影響房地產市場的因素發生變化，投機炒作仍可能卷土重來。

　　數據顯示，2017年5月全國70個大中城市中，大多數城市房價仍在上漲，漲幅有所回落，深刻反映出我國社會根深蒂固的炒房頑疾。2003年以來，我國房價特別是熱點城市住房價格持續大幅上漲，巨大財富效應釋放了空前的房地產投資投機需求，進而形成一種炒房慣性。與此同時，地方經濟發展與房地產業高度關聯并逐步形成路徑依賴，導致房地產市場在相當長時間內“拒絕調整”，而社會資金大量涌入熱點城市房地產市場，制造業轉型升級“失血”，經營實體不如買房坐等升值，一定程度上改變了有關區域社會經濟金融的運行結構，這些都與供給側結構性改革背離。

　　總體來看，當前我國樓市正處在“弱平衡”狀態。為防止投機炒作卷土重來，在落實“五限”措施的同時，要加快推出房地產市場調控的長效機制。(

　　（稿件來源：齊魯晚報、齊魯壹點、經濟參考報、證券日報）