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　　近兩年來(lái)，受剛需釋放、去庫(kù)存等因素的影響，我市樓市“回暖”聲不斷。然而房?jī)r(jià)的上揚(yáng)、區(qū)域功能的細(xì)化及政策差異的放大，令不少打算買(mǎi)房、賣房的市民陷入了迷茫。隨著一線城市租售并舉的出現(xiàn)，買(mǎi)房還是租房?趁房?jī)r(jià)走高套現(xiàn)還是收租金?成為城區(qū)部分市民“頭疼”的問(wèn)題所在。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我市租售比大概為1：400(月)，相較北京、上海、成都等一二線城市更低。在房?jī)r(jià)和租金成比例變化的情況下，我市居民買(mǎi)房收租，需要33年才能收回成本。在合理的“租售比”以下，買(mǎi)房合算；超過(guò)合理的“租售比”，自然就是租比買(mǎi)合算。

　　現(xiàn)狀：城區(qū)商鋪?zhàn)馐郾葹?:333，回報(bào)率更高

　　今年我市城區(qū)住宅區(qū)域分布大概為5500元、6000元、7200元至11000元/㎡不等，而每月的租金與房屋價(jià)格成正比，但平均租金大概為13.5元/月/㎡，城區(qū)住房租售比為1:400。也就是說(shuō)，在不考慮其他因素的情況下，在城區(qū)買(mǎi)房出租，大概需要400個(gè)月即33年才能收回成本。此外，商鋪方面年成交均價(jià)為15000元/㎡，而當(dāng)月的平均租金為1.5元/日/㎡，城區(qū)商鋪?zhàn)馐郾葹?:333。在不考慮其他因素的情況下，在城區(qū)買(mǎi)鋪出租，大概需要27年才能收回成本。

　　從分布的區(qū)域來(lái)看，城區(qū)和曲阜市、嘉祥縣部分樓盤(pán)的租售比相比其他縣市更高，投資回報(bào)率也相對(duì)更高。數(shù)據(jù)顯示，我市僅有十余個(gè)樓盤(pán)租售比在1:200至1:300個(gè)月之間。其中，萬(wàn)達(dá)、翠都等商住綜合體的租售比名列前茅。房租的增長(zhǎng)比例實(shí)際較為緩慢，以城區(qū)中心地區(qū)為例，2012年100余平米的套二房租價(jià)格在1000元左右，而今年的價(jià)格在1200元左右，增長(zhǎng)200元左右，但5年的物價(jià)卻增長(zhǎng)了很多。而在物價(jià)增長(zhǎng)的同時(shí)，房屋銷售價(jià)格也在增長(zhǎng)，同地段100余平米的房屋在2012年每平米售價(jià)4530元左右，2017年售價(jià)卻增長(zhǎng)至6150元。“三線城市房屋價(jià)格的增長(zhǎng)也算是市場(chǎng)產(chǎn)物，更是不動(dòng)資產(chǎn)的‘附加值’。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　調(diào)查：同房不同價(jià)，周邊配套設(shè)施很重要

　　每個(gè)樓盤(pán)每戶因朝向、裝修品質(zhì)、屋內(nèi)設(shè)施等不同，租金也有高低之分。2014 年，市民吳女士在洸府河附近購(gòu)買(mǎi)了一套105平米的小戶型，她將房子租給一家公司用作辦公，租金為每月1650 元，租售比為1:312，遠(yuǎn)高于周邊附近房屋價(jià)格。而與她的房子戶型、面積相同的另一套房子租金每月僅1300 元，租售比為1:416。也就是說(shuō)，在不考慮其他因素的情況下，同一棟樓，吳女士26年能收回成本，而另一套房子的業(yè)主則需34年。

　　對(duì)此，該樓盤(pán)物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，除了運(yùn)氣，這與業(yè)主的裝修情況甚至業(yè)主本人的性格都有關(guān)系。“如果房子在期房時(shí)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，房屋價(jià)格會(huì)很低，而且房子主要用于出租，房東也不會(huì)在意租客會(huì)把房子‘收拾’成啥樣，只要通過(guò)物業(yè)驗(yàn)收就可以。同時(shí)，將房屋租賃給小型公司，房屋內(nèi)裝修風(fēng)格都是特定的模式，辦公家具家電齊全，基本上第二次、第三次租賃的租客都可以拎包辦公。”該物業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　此外，房租的價(jià)格還與位置、周邊環(huán)境、物業(yè)等配套設(shè)施息息相關(guān)。“這里有不少在十幾年前甚至是二十年前就拿到地的樓盤(pán)，它們離主城區(qū)近，原有的配套設(shè)施還不錯(cuò)，因此，目前的租金水平都不錯(cuò)。”某二手中介表示，這些樓盤(pán)有不少開(kāi)發(fā)商都“叫不上名字”，有的甚至已“退出江湖”，一旦小區(qū)物業(yè)陸續(xù)進(jìn)入維修高峰期，沒(méi)有好的物業(yè)管理的話，后續(xù)的物業(yè)保養(yǎng)就會(huì)很成問(wèn)題，房屋價(jià)值也會(huì)相應(yīng)走低。

　　分析：買(mǎi)房需綜合考慮，租售比非唯一標(biāo)準(zhǔn)

　　“根據(jù)國(guó)際上界定一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比1:200至1:300來(lái)說(shuō)，在一個(gè)房產(chǎn)運(yùn)行情況良好的區(qū)域，應(yīng)該可以在200至300個(gè)月內(nèi)完全回收投資，即17年至25年。把房子拿去出租，如果少于17年就能收回投資，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，租金回報(bào)率較高；如果一個(gè)地區(qū)需要高于25 年才能回收投資，則說(shuō)明該地區(qū)有潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)呈現(xiàn)不理性的成分。”業(yè)內(nèi)人士表示，與房?jī)r(jià)不同，租金一般是由收入來(lái)決定的，房?jī)r(jià)可能有投資炒作成分，但租金反映的是市場(chǎng)真實(shí)的需求，因?yàn)橐话悴粫?huì)有開(kāi)發(fā)商去炒作租金水平。因此，將租售比視為房?jī)r(jià)是否理性的標(biāo)準(zhǔn)也不為過(guò)，但不應(yīng)將其作為衡量購(gòu)房的唯一標(biāo)準(zhǔn)。“租售比無(wú)法完全考量房產(chǎn)的價(jià)值，我市的住宅價(jià)格不能光看租售比，因?yàn)樽≌�還有很多其他因素在里面。”高新區(qū)某樓盤(pán)銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。今年國(guó)家出臺(tái)的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定，對(duì)住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同等。“前段時(shí)間，北京、上海、廣州、南京、合肥等20多個(gè)城市出臺(tái)租售同權(quán)、商住同權(quán)政策，也正是逐漸改善購(gòu)房一族居住環(huán)境。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　租售比反映項(xiàng)目投資價(jià)值

　　租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。其計(jì)算公式為：租售比=每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)。通過(guò)租售比，可以看出租金與房?jī)r(jià)之間的差距是否合理，也是衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)。因?yàn)橘I(mǎi)房可能是為了投資，而租房通常是出于居住需求，兩者之間的價(jià)格聯(lián)系，可反映房產(chǎn)運(yùn)行狀況。從一定程度上，租售比反映了項(xiàng)目的投資價(jià)值，并且能夠判斷是否有房產(chǎn)泡沫的顯現(xiàn)跡象。

　　國(guó)際上界定一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比界定在1:200到1:300之間，如果租售比低于1:300，這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果高于1:200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，租金回報(bào)率較高。