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　　限價、漲幅小的新房搶走了大批買家，二手房市場成交量明顯萎縮，局部房價出現松動，之前報價虛高的部分房源不惜降價甩賣。業內人士指出，整體來看漲幅逐步回落是大趨勢，畢竟去年漲得太猛。漲幅回落也好，個別降價也罷，其實是市場回歸理性的正�，F象，要理智看待。

　　推銷一下午只兩人看房

　　“您還考慮三室的房子嗎？現在有房主急賣，報價直接降了15萬。”濟南一家中介機構的經紀人王先生挨個給之前的客戶打電話，忙活了一下午，只有兩個買家愿意周末跟他去看房。

　　王先生告訴記者，近來他所在門店的二手房成交量嚴重下滑，“再不開張，真得吃土了�！彼�努力推銷的這套二手房，算是南城高檔社區里的搶手房源。三室兩廳兩衛，130平方米左右，戶型方正，全明設計，戶口、學區都沒有使用，附贈一個地下車位。房主精裝修之后就因工作調動到了外地，總共住了幾個月的時間。

　　“這套房子要是放在半年前，肯定很搶手，那時候一堆客戶等著買學區房呢。那一波購買力過去了，拖到現在有點尷尬。二手房買賣都是一房一價，價格高低與房主心態有很大關系。”王先生說，有的房源之前報價太過虛高，在如今市場熱度整體減弱的情況下很難出手，賣家不得已只好下調價格。

　　半年前加價如今甩賣

　　記者聯系到房主盧女士，她說，今年五一假期的時候，自己想趁市場行情好，把濟南這套閑置了好幾年的房子出手變現。因為當時在深圳，明顯感覺到房價漲不動了。隨著房地產市場調控政策的持續加碼，她覺得早晚會傳導到濟南這些二線城市。

　　中介機構的經紀人王先生按照當時的市場行情，建議她報價330萬元。房源掛出去之后，他們門店迎來了十幾個意向客戶，其中有一個買家愿意全款買。盧女士說，就在這關鍵時刻，另外一家中介的經紀人打來電話，“跟我說報330萬低了，他們剛賣了一套差不多的房子，340萬成交的。”

　　于是盧女士直接把報價提高了10萬元�！爱敃r賣房的也不多，我覺得，按照之前的速度，應該還能漲一段時間。沒想到，看房的人不少，可一直賣不出去�，F在沒耐心繼續等了，325萬就賣。像空調什么的家電也白送�！�

　　漲幅回落是大趨勢

　　王先生說，降價賣還是很有效的。11月初，他的一個客戶想在東部某樓盤買新房，著急把名下的一套老房子降價處理掉，一是為了騰出購房名額；二是為了籌集資金，現在全款買新房可以優先選房，貸款的話，首付越高選到目標房源的幾率越大�！八�一旦選到房就必須在七天之內交錢，否則房源不再保留了�！�

　　由于總價比市場價低10萬元，這套房子很快就成交了，現在已經完成過戶，賣家拿著錢去買新房了。

　　“現在市場就是這樣，很多房子掛出去好幾個月賣不動，也有的很快就被搶了，這和性價比有關�！睗�南一家房產中介負責人坦言，局部二手房價格下降，多數是事出有因，配套、物業、品牌等過硬的二手房，價格依然很堅挺。整體來看漲幅逐步回落是大趨勢，也是回歸常態。畢竟去年漲得太猛。漲幅回落也好，個別降價也罷，其實是市場回歸理性的正�，F象，要理智看待。

　　新房二手房價格倒掛

　　今年以來，新房受限價等政策因素的影響，漲幅很小。“新房政府限價，所以相當一部分購房者都去淘新房了，二手房的購買力在一定程度上被稀釋、削減。”省城地產圈的一位資深人士稱，二手房市場相對自由，賣方可以捂房惜售、自由喊價，甚至坐地漲價都不會受限制。很多房主跟風，報價虛高的情況不在少數，這也是導致成交量降低的一大因素。

　　現在一手房、二手房價格倒掛現象比較突出，以市區某大型樓盤為例，精裝修的新房售價在2萬元/平方米，同樣大小的二手房，沒有低于2.5萬元/平方米的。除了入住時間晚兩年這個劣勢之外，新房在戶型、規劃設計、維護成本等方面都有很大優勢。

　　新房搶破頭，二手房日漸冷清。有的中介機構業務量減少，干脆想辦法重新拾起新房代理的兼職生意，給開發商的售樓處送客戶，成交一套拿幾千元不等的傭金，雖然比二手房2%的中介費低很多，但相對來說省心，不用操辦后續環節。

　　全款“土豪”少了 首付3成能進場

　　省城樓市風向有變，但未來房價難預測

　　特殊的市場背景下，今年濟南一些熱門板塊的樓盤房源緊俏，甚至連續出現一開盤就秒光的怪現象。現在這種情況有沒有變化？記者調查了解了最近一周的市場情況，發現開盤就售罄的形勢有所改觀，全款買房的人逐步減少，部分樓盤開始接受三成首付的客戶進場選房了。

　　新房開盤難再秒光

　　一段時間以來，濟南熱點區域的新房屢屢出現開盤就售罄的現象，全款優先選房，六成首付都不一定能買到。到11月下旬，這一非正常勢頭有所減弱。據第三方機構監測，最近一周，省城至少有7個住宅項目開盤，包括中海華山項目、萬科龍湖城市之光、中新錦繡天地、綠地新里程、龍湖春江酈城等，整體去化率接近八成。值得注意的是，這些項目加推房源，沒有一家“秒光”的。賣得最好的一個住宅項目去化率在95%左右，此前每次開盤都是當天100%賣光。

　　也就是說，新盤的緊俏程度有所降低。當然，開盤當天的去化水平和各個項目的蓄客時間長短有一定關系，偶爾一兩次的開盤去化率波動不能代表風向發生根本性的轉變，但也能說明一定的問題，即：有資金實力又有購房資格的群體并非無窮無盡，隨著時間的推移，數量在逐步減少。

　　對低首付的剛需族開放

　　記者從東部幾個熱點樓盤了解到，全款買房的比例在逐步降低，但六成首付的購房群體仍是主流�！皫讉�月前，我們全款客戶能占到50%以上，六成首付的客戶都不一定能選上房，三成首付的壓根沒有機會�，F在，客戶質量在滑坡，全款的越來越少，首付六成的一定能選到房，甚至連三成首付的也能進場了。你得隨行就市，行情在變化，誰也沒辦法�！币患覠徜N樓盤的內部人士透露，之前有底氣挑客戶是因為供求關系擺在那里，現在情況已經變了。

　　下半年以來，購房者胡先生奔走在各個樓盤之間，想方設法把首付款湊得高一點，以爭取選房機會更大。“我就想趁著限購限價趕緊買上一套，過去這兩年漲怕了�！鼻皫滋�，有一家樓盤的置業顧問通知他，有一部分剩余房源，首付三成的話也可以選。最終因為樓層和戶型不好，胡先生放棄了。

　　臨近年末，各個樓盤面臨的銷售指標任務、回款壓力越來越大。此前屢試不爽的“全款買房優先、六成首付替補”最佳銷售狀態也受到嚴峻挑戰。由于市場上土豪級“肥肉”被搶得差不多了，勢必要對低首付的剛需族開放。但不可否認的是，如果全面接受三成首付的話，開發商的客戶量還是很充裕的。

　　房價未來走勢很難預測

　　目前，很多購房者最為焦慮的大概是，這房子到底還搶不搶？未來房價走勢如何？

　　業內人士指出，樓市調控進入深水區，租售并舉、共有產權房等一系列創新思路逐步試點，各種措施都在落實“房子是用來住的不是用來炒的”定位。房地產行業的政策性極強，這也決定了房價未來走勢很難被預測。就濟南來說，正在步入快速發展期，在軌道交通、北跨戰略等潛力股的拉動下，房價總體上會保持波浪式穩定上升狀態�！皩τ谧宰≠彿空邅碚f，沒有必要過度在意房價大勢，該買就買，畢竟是滿足居住需求。這就好比普通市民開車加油，老盯著原油期貨行情，有多大意義？投資性購房另當別論，當前的限售政策下，房產的投資周期在五年以上，誰也不敢說，五年之后這筆投資的實際收益有多少。特別是那些抱有賭一把心理的，不惜借高利貸、違規抵押湊首付，押寶將來房價還會大幅上揚，非理性投資風險絕對大幅增加�！�

　　中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組23日發布的2017年11月《住房市場發展月度分析報告》顯示，熱點城市樓市基本熄火，多數樣本城市二手房價漲幅趨近于零。其中，作為房地產投資投機典型城市的廊坊，10月環比大跌5.74%，居樣本城市跌幅之首，半年房價已累計下跌30.18%。

　　大數據房價指數（為月度二手房價格指數，指數樣本目前覆蓋了約三十個主要城市和數十個重點城市的主要城區）顯示，10月，樣本城市房價環比平均上漲0.2%，其中大多數城市房價環比漲跌幅均處于-1%-1%的區間內。樣本城市中，漲幅高于1%的僅有成都、杭州、煙臺等少數幾個城市。另有廊坊、北京、上海、惠州、重慶、蘇州、鄭州、天津、廣州9個城市房價環比下跌。

　　作為樓市重要風向標的北京，10月房價環比下跌1.16%，并已經連續環比下跌6個月。而作為房地產投資投機典型城市的廊坊，10月環比大跌5.74%，居樣本城市跌幅之首。

　　從半年房價累計漲幅看，始于2017年3月的新一輪各地房地產市場調控風暴，有效抑制了房地產泡沫的進一步擴張。大數據房價指數顯示，10月，樣本城市中，有廊坊、北京、天津、上海、合肥5個城市，半年房價已分別累計下跌30.18%、14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。

　　（生活日報）