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　　小區沒有業委會，現有物業卻要退出，該如何選新物業?最近，位于高新區舜華路街道辦事處的三慶匯德公館就遇上了這樣的事。

　　根據《業主大會和業主委員會指導規則》，新小區未成立業主委員會，可由居委會代行業委會職責。匯德公館社區居委會代行業委會職權選聘新物業時，不料遭遇信任危機，居委會與舜華路街道辦事處提出的兩種選聘新物業的方案都被業主代表否決。

　　原來，不少業主擔心有“內定物業”，聯合簽名要直選萬科物業。目前，500余名居民已委托律師與居委會、街道辦溝通，欲先成立業委會再選聘新物業。像這樣的情況，究竟該如何解決?

　　[居民訴求] 60%業主簽名想直選物業

　　近日，家住匯德公館的朱先生介紹，11月13日，匯德公館社區居委會發布了《關于美嘉園物業退出匯德公館小區物業服務業務的公示》，得知這個信息，朱先生他們和一些業主聯合簽署了《關于三慶匯德公館花園小區物業更換聲明》。

　　在朱先生提供給記者的這份聲明上，稱“廣大業主統一同意北京萬科物業服務有限公司濟南分公司接管本小區，不允許其他任何物業公司以正式、非正式的方式入駐。”

　　“974戶居民，有600多戶簽名。”匯德公館社區居委會相關負責人杲女士說。

　　也就是說，有60%的居民在這份聲明上簽了字，他們為何要簽這份聲明?

　　“我們擔心有內定物業，便發起簽名，希望選萬科物業管理小區。兩三天的時間，就有三分之二的業主在這份聲明上簽字了。”朱先生說，11月21日，在居委會召開的業主代表大會上，他們拿出這份聲明，卻被告知這個文件因缺乏第三方見證，真實性有待核實，而且居民直接委托物業，不符合相關規定。

　　[居委會與街辦回應]居民直選物業不合規 兩種提議均被拒

　　杲女士介紹，11月21日，居委會召開業主代表大會，欲將招投標選聘新物業一事告知居民征求建議，沒想到100多名業主代表否決了這個方案，有業主提交了上述聲明。

　　“業主不想被代表，想自己決定選哪個物業，但根據物業管理相關法規，業主不能直接和物業企業簽合同，居民直接委托物業不合規。”杲女士說，當時萬科物業工作人員到場，他們表示不會通過不正規方式進入小區。

　　記者查閱《物業管理條例》發現，除了需要2/3業主的同意，居住小區選聘物業公司必須召開業主大會，而且要由業主委員會代表業主與物業企業簽訂物業服務合同。就是說，沒有業委會的匯德公館，如果與物業企業簽合同，可由居委會代簽。

　　“萬科物業沒表態要來，也沒提供合同內容，居委會沒法簽合同，所以我們否定了業主們的想法。分歧就從這開始了，矛盾爆發。”舜華路街道辦事處社會事務科工作人員王先生說。

　　根據居民意見，匯德公館社區居委會、舜華路街道辦事處和高新區房管局商量了“三步走”的新辦法：由居委會發布小區選聘新物業公司的公告;讓參加競標的物業公司提交物業服務合同方案;最后召開業主大會，由業主投票選出新物業公司。

　　11月27日，這個最新公告在匯德公館張貼后，“當天電話就被打爆了，不少居民對招聘物業沒設門檻不滿，他們提出要選全國前五或前十的物業。最近每天12345轉來的電話也得有20多個。”近日，杲女士說，有居民說居委會、辦事處和某個物業關系密切，要內定物業，無論他們怎么解釋居民都不相信。

　　[最新進展]業主通過律師提出停止選聘物業，先成立業委會

　　12月1日，杲女士收到居民委托的律師寄來的快遞，“律師說選聘新物業的辦法已違背超過三分之二業主的意見，要求停止目前的工作，要先成立業委會再選物業。”杲女士說。

　　記者了解到，匯德公館有居民也向舜華路街道辦事處社會事務科分管此事的工作人員王先生和高新區房管局物業科寄送了這些材料。

　　“居委會對律師說可以依法成立業委會，還需要經過街道辦簽字。”居民朱先生說。

　　12月5日下午，王先生與匯德公館500多名居民委托的律師見面交流了此事。王先生告訴記者，沒想到居民中途會提出不讓居委會選新物業，等業委會成立后再選物業這個意見，他需要與原物業協商爭取理解。

　　“原物業提出退出管理申請已3個月，而成立業委會，法定程序是90天內完成相關程序，所以，我們要與原物業協商，讓其繼續服務。”王先生說，他們也希望召開業主大會，成立業委會選聘新物業，而不是非得居委會選聘物業，他們只不過要求必須按照法律規定進行。

　　“選業委會可以正常進行，小區客觀條件具備，只要再提交20%業主簽名申請，就可以按法定程序推行。”王先生說，他將和律師保持溝通，促進此事解決，不過，將來成立業主大會，選出業委會，對于業主們能否和物業公司談判，能否監督物業公司執行服務合同，他有些擔憂。

　　[專家觀點]

　　居委會不一定要代行職權社區事務要經業主大會表決

　　12月5日，濟南市物業協會會長吳洪杰就此受訪時介紹，原物業公司要退出管理，提前向居委會報告，程序是正確的，居委會在小區沒有成立業主大會的情況下，主動履行法律程序也是正確的。但是，不是居委會一定要代行業委會職權，現在該小區業主不同意選聘新物業的方式，要開業主大會選業委會，從法律意義講，業主的要求是合理的。居委會應尊重業主的意見，在規定時間內牽頭幫助業主成立業主大會，然后由業主大會去履行職權。

　　關于匯德公館居民起初要直選萬科物業一事，吳洪杰介紹，業主直接簽名選物業公司沒有法律依據，小區所有事務是業主的事，但要先確立合法的組織——業主大會，需要成立業主大會來表決小區事務。業主大會可通過書面形式召開，通知、通告及如何表決，可以通過簽名公示的形式，而不是說所有業主必須要到哪個地方開會。

　　濟南市住房保障管理局相關專家表示，小區任何事項都需通過業主大會來表決，要通過業主大會來選聘物業而不是業委會，業委會只是業主大會的執行機構，它本身做不出任何決定。“辦事處除非成立不了業主大會，成立不了業委會，居委會才能代行業委會職能，如果能選出業委會，就不要代行職權了。”該專家表示，原物業企業合同到期如果要退出小區，要提前倆月告知街道辦和區物業監管部門，他們應啟動程序召開業主大會，成立業委會或選物業企業都可以，這些程序沒有先后。