初審編輯：魏鵬
責(zé)任編輯：王樂(lè)雙
李先生與濟(jì)南某房產(chǎn)中介公司簽訂協(xié)議，約定由中介提供居間服務(wù)，購(gòu)買(mǎi)一套二手房，由李先生支付2萬(wàn)元意向金，磋商成功后支付5萬(wàn)余元居間服務(wù)費(fèi)。但李先生將中介公司告上了法庭，理由是房屋并非“五證俱全”，自己被中介欺騙了。中介一審被判敗訴，近日，濟(jì)南中院作出二審判決，駁回上訴，維持原判。
購(gòu)房者：中介公司謊稱五證俱全
2016年9月14日，李先生與濟(jì)南某房屋中介公司簽訂《意向金協(xié)議》，協(xié)議約定中介公司為李先生提供居間服務(wù)， 購(gòu)買(mǎi)濟(jì)南市拉菲公館一套面積約140平方米的房屋，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為251萬(wàn)元，李先生于協(xié)議簽訂時(shí)向中介公司支付意向金2萬(wàn)元，委托中介公司代為磋商；自協(xié)議簽訂之日起至9月29日，買(mǎi)方在磋商期間不得隨意撤回意向金，否則視為違約；賣(mài)方簽字同意買(mǎi)方承購(gòu)條件時(shí)磋商即告成功，意向金轉(zhuǎn)為定金，賣(mài)方同意居間方代收購(gòu)房定金；磋商成功后，買(mǎi)方要支付實(shí)際成交價(jià)的2%作為居間服務(wù)費(fèi)。協(xié)議簽訂后，李先生向中介公司支付意向金2萬(wàn)元。
但李先生認(rèn)為，房屋中介欺騙了自己，他將對(duì)方告上了法庭，請(qǐng)求判令《意向金協(xié)議》無(wú)效，中介公司返還其意向 金2萬(wàn)元及其利息。中介公司則向法院提出反訴請(qǐng)求：要求李先生支付居間服務(wù)費(fèi)50200元及利息。
“《意向金協(xié)議》是對(duì)方以欺詐的手段，誘使我在違背真實(shí)意思表示的前提下訂立的合同。中介公司在簽訂《意向金協(xié)議》前，隱瞞所涉房屋沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，謊稱該房屋五證俱全，欺騙、誘使我與其簽訂合同，收取我的意向金。”
據(jù)悉，當(dāng)時(shí)拉菲公館房地產(chǎn)項(xiàng)目具備國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，沒(méi)有商品房預(yù)售許可證。
中介公司：未違約，服務(wù)全部完成
中介公司則認(rèn)為，公司的服務(wù)己全部完成，意向金作為定金己支付賣(mài)受人，且李先生多次去拉菲公館小區(qū)視察后才委托公司磋商購(gòu)房事宜，所購(gòu)房屋情況其了如指掌，公司方面并沒(méi)有隱瞞事實(shí)。此外，公司已經(jīng)完成了合同約定的義務(wù)，公司不存在違約，李先生理應(yīng)支付居間服務(wù)費(fèi)。
濟(jì)南市歷下區(qū)法院一審認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，未取得商品房預(yù)售許可證銷(xiāo)售房屋的，違反《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條之規(guī)定，銷(xiāo)售合同無(wú)效。房屋中介機(jī)構(gòu)為沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的房屋提供居間服務(wù)，促成合同成立的，損害了社會(huì)公共利益，其居間合同亦應(yīng)無(wú)效。
開(kāi)發(fā)商預(yù)售拉菲公館房地產(chǎn)時(shí)，沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，與買(mǎi)受人簽訂的商品房銷(xiāo)售合同無(wú)效。中介公司作為房屋中介機(jī)構(gòu)為買(mǎi)賣(mài)雙方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)和提供訂立合同的媒介服務(wù)而簽訂的居間合同，面臨同樣的問(wèn)題而無(wú)效。
因此，李先生要求確認(rèn)《意向金協(xié)議》無(wú)效，要求中介公司返還意向金2萬(wàn)元，理由正當(dāng)，予以支持。中介公司反訴要求李先生支付居間服務(wù)費(fèi)50200元，理由不當(dāng)，不予支持。
而李先生知道或者應(yīng)當(dāng)知道拉菲公館房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證而仍然購(gòu)買(mǎi)其中的房產(chǎn)，自身也存在過(guò) 錯(cuò)，因此，其要求支付利息的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
歷下法院判決，中介公司于判決生效之日起10日內(nèi)返還李先生2萬(wàn)元，駁回中介公司的反訴請(qǐng)求。
二審提交商品房預(yù)售許可證，上訴仍被駁回
中介公司不服，提起上訴。二審中，中介公司提交了商品房預(yù)售許可證，擬證明本案所涉的商品房是五證齊全，有商品房預(yù)售許可證，是合法銷(xiāo)售的房屋。
但法院認(rèn)為，該證的發(fā)證日期為2017年10月27日，不能證明中介公司在為本案所涉的房產(chǎn)居間服務(wù)時(shí)及李先生在2016年12月5日提起訴訟時(shí)，該房產(chǎn)具有商品房預(yù)售許可證。對(duì)中介公司提交該證據(jù)的證明目的，法院不予采信。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，中介公司所居間的商品房在李先生起訴前開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷(xiāo)售房屋的行為無(wú)效 。
且中介公司未有證據(jù)證明其促成李先生與房屋出售方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，退一步講，即使促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，其促成的房屋買(mǎi)賣(mài)合同亦為無(wú)效合同，不能視為促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立，故作為居間人的中介公司不能請(qǐng)求支付報(bào)酬。中介公司為沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的房屋提供居間服務(wù)，其提供的居間行為也應(yīng)屬于無(wú)效行為。
因此，濟(jì)南中院判決駁回上訴，維持原判
（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 馬云云 崔巖）
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