濟南市公租房項目建筑工地,配建公租房成了調控地價的一種手段。　　見習記者　張頔　攝

本報記者　孟敏　見習記者　張頔　實習生　袁連磊

　　當年“地王”今安在?連日來本報對“地王”命運的連續追蹤報道,引起了市民的關注。業內人士預測,“地王”一詞,今后兩年將暫別濟南土地市場。
最高限價悄然終止
　　今年5月,省城首次設定土地拍賣最高限價,給高燒的土地市場潑水降溫。5月11日,歷下區涵源大街北側、賢文路西側的一地塊流拍,流拍的原因并不是無人競價,而是競價過高,經過47輪競價,1.2億元的起拍價躥到了2.85億元。但出人意料的是,濟南市國土部門已經為此地塊設定了1.73億元的最高限價。最終,因超出最高限價1.12億元,這塊“熱地”流拍。
　　“那是濟南首次設定最高限價,而當時國內也正處在房價調控的關鍵時期。”濟南市土地儲備交易中心的一名負責人介紹說,最高限價的設定針對的只是普通商品住房用地出讓,特別是一些競價可能明顯高于周邊地段、具有“地王”潛質的重點地塊。這樣能從源頭上壓低土地價格,以實現對住房市場的降溫。
　　2011年下半年,濟南市土地市場逐漸降溫,8月到10月,有近七成土地底價成交,其中,9月16日,掛牌的11宗土地中10宗以底價成交；10月28日,又有13塊土地底價成交。
　　“今年上調了基準地價,底價成交也有相對的風險。”世聯怡高物業顧問有限公司濟南市場部經理梁偉分析說,到了11月,又有9宗土地遭集體流拍,一定程度上也說明房企對房地產后市缺少信心。
　　面對熱情消減的土地市場,最高限價還會繼續設定嗎?“最高限價只是一種臨時性政策。”12月7日,一位政府部門相關負責人表示,最高限價的設定是特定時期內對熱門地塊的臨時性政策,并不具有固定性,如今已不再實行了。
不再提配建公租房
　　到了5月13日,省城再次出現因競價激烈、超最高限價而“流拍”的土地。6月10日,5月份流拍的5塊熱地二次掛牌出讓。值得關注的是,這5塊地皆要求配建不少于一定面積的公租房,這在濟南也是首次。
　　“除了最高限價,配建公租房也是限制土地價格過高的一種手段。”濟南市土地儲備交易中心負責人說,此舉的制定參考了北京的經驗。北京規定,如果企業的報價超出了最高限價,且有兩個或兩個以上的競買人,則根據企業上報的配建租賃房規模來確定買家。“我們將最高限價和配建公租房分成了兩個環節,但目的都是為了調控土地市場。”
　　“最近這些地塊的拍賣沒設定最高限價,而對配建的公租房也沒有具體要求。”該負責人說,除了這兩項臨時性政策發生調整之外,其他基本政策均沒有發生改變。
　　對此,梁偉分析說,一手房市場不明朗,土地市場肯定會受到影響。8月出現銷售高峰后,“金九銀十”傳統銷售旺季表現不佳,開發商的拿地熱情驟然下降。此時整個土地市場轉冷,沒有必要再繼續要求配建公租房來調控市場。山東師范大學房地產研究中心主任程道平也表示,最高限價和配建公租房是臨時應對五六月土地市場出現的情況,不是長久的政策。

開發商拿地更加慎重
　　如今,省城的土地市場處于低谷,頻現底價成交和流拍,為什么會出現這樣的現象?北大資源山東公司的一位王姓負責人說,如今房地產商拿地更加慎重,轉而注重銷售,爭取多賣房,盡量減少存貨壓力。
　　對此,梁偉分析說,政府掛牌出讓土地之前,一般都是出現了有意向的開發商,后來出現流拍,是因為在掛牌一個月的時間內,開發商想法發生了變化,拒絕拿出原先定好的價格進行購買。如果對單一土地的拍賣不能吸引一定數量房企,政府一般會通過給予一定優惠與單一房企完成合約,以底價成交。
　　“今后兩年暫時不會出現地王頻出的情況了。”程道平分析說,2011年下半年土地市場開始出現萎縮,2012年可能表現為房產投資的下滑,2013年可能出現商品房供應的短缺期,從政府管理和企業經營的角度,要及時應對市場的變化,企業可以及早投資,贏得市場先機。
　　對此,山東大學房地產研究中心主任李鐵崗教授持有不同的觀點,房產應包括保障性住房和商品房,現在不少投資者擁有兩到三套商品房,樓市低迷,可以擠出一塊兒商品房形成一塊供給,加上建好還沒賣掉的商品房,消化還需要一段時間,足可以保證商品房供給,2013年應該不會出現短缺情況,房價反彈的可能性也不是很大。
　　“樓市調控政策短時間內不會退出,這有利于完成房產市場的‘去投資化’。”李鐵崗表示,地方政府遲早要擺脫賣資源維持財政的狀態,中央也在通過發證券等方式幫助地方政府擺脫土地財政,這個過程中,難免出現“陣痛”,理性的政府會盡快想辦法解決出現的問題,土地指標有限,地方政府會逐漸擺脫對土地的依賴。