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住宅維修資金是用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后進行維修、更新和改造的資金，因此也被人形象地稱為房屋的“養(yǎng)老金”。

如同職工生病養(yǎng)老需要醫(yī)保社保來保障一樣，房屋“老了”、“舊了”、“病了”也需要住宅專項維修資金發(fā)揮作用來修繕�？墒牵�不少市民表示，當(dāng)房屋出現(xiàn)問題時，住宅專項維修資金在支取和使用中卻要面臨重重“障礙”。不知道如何使用、使用難成為許多市民面臨的問題。一些房屋也因此被阻滯在“應(yīng)修未修”的狀態(tài)下。

許多業(yè)主對資金使用情況不知情

日前，家住府前小區(qū)的李先生撥打本報熱線反映，自己家住頂樓，房屋出現(xiàn)樓頂漏水情況�！拔衣�(lián)系物業(yè)，說這個不歸他們管。聯(lián)系樓下住戶，大多也不愿意出錢維修�！崩钕壬�說，通過了解，他知道了住宅專項維修資金，但多方咨詢下來，作為年限比較長的老舊小區(qū)，府前小區(qū)當(dāng)時并沒有繳納住宅專項維修資金。無奈之下，李先生只能選擇自己出錢進行維修。

與這些老舊小區(qū)不同，一些近年來新建成的小區(qū)大都繳納了住宅專項維修資金。與老舊小區(qū)相比，新小區(qū)一般不會出現(xiàn)大的故障，不需要做“大手術(shù)”，可是經(jīng)歷了幾年的風(fēng)吹雨打，偶爾也有個“頭疼腦熱”。當(dāng)房子該修的時候，由于許多限制，房屋卻處于應(yīng)修未修的狀態(tài)。

家住東城勝利大街某小區(qū)的李女士向記者表示，年前，她所在單元2樓住戶家的水管破裂，導(dǎo)致樓道出現(xiàn)了墻皮脫落的情況，看起來很不美觀。“我們幾個業(yè)主商量著使用住宅維修資金進行維修，可是卻遲遲無法獲得批復(fù)�！弊约航涣俗≌瑢ｍ椌S修資金，但在房屋出現(xiàn)問題的情況下卻不能使用，這讓她非常惱火�！拔覀兘涣隋X需要維修的時候無法使用，真是讓人想起來又氣又好笑�！薄扒岸螘r間，我所在單元的樓頂出現(xiàn)了漏水情況。后來確實也看到有人過來維修，維修所用的錢是維修資金，可是作為業(yè)主我并沒有接到任何關(guān)于使用這項資金的通知，事后也沒有看到任何公示�！蓖跸壬鷮Υ吮硎静粷M，可是又不知道通過什么渠道了解這些信息，“我們都是在業(yè)主群里討論，交了錢怎么使用的時候不叫我們，用了多少我們也不知道。”記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，許多業(yè)主對于住宅專項維修資金的使用情況并不知情，更有甚者將住宅專項維修資金與裝修保證金混淆。

住宅專項維修資金，又稱公共維修基金，是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后，用于維修和更新、改造的專項資金。

多種原因?qū)е戮S修資金使用困難

家住北一路與東三路附近某小區(qū)頂樓的段女士為房子苦惱過很長一段時間。六樓閣樓樓頂排水管落水口高于地面導(dǎo)致樓頂積水，積水透過防水層逐漸滲入劉女士家中的墻壁，卻因小區(qū)內(nèi)住房維修基金并未全員繳納，而無法和物業(yè)、居委會及同樓道的居民達成協(xié)議，無法維修這一屬于住宅公共部位的閣樓落水口。

據(jù)多方了解，像段女士這樣難以申請使用住房維修資金的人和情況還有很多。

住房維修資金是為住宅共用部位和設(shè)備專設(shè)，當(dāng)上述部位和設(shè)備受損時，可以申請使用。但記者采訪了解到，許多房屋“應(yīng)修未修”，并由于諸多原因的影響，住宅維修資金的使用效率并不盡如人意，一些像段女士這樣的情況很難得到順利解決。

記者采訪了解到，住宅維修資金使用效率不盡人意的一個原因要歸結(jié)于現(xiàn)行制度與實際執(zhí)行的矛盾。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，將首期維修資金存入維修資金專戶，持維修資金專用票據(jù)辦理物業(yè)交付手續(xù)。未足額繳存維修資金的，開發(fā)商不向業(yè)主交付房屋。

在使用時，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會，在住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會前，若需使用，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。同時，還必須滿足列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

而在實際操作中，記者發(fā)現(xiàn)，雖然業(yè)主們對維修資金普遍很重視，但對建筑物共有部分承擔(dān)義務(wù)的意識卻十分欠缺，“事不關(guān)己、高高掛起”的現(xiàn)象較突出，使得簽字同意的“保障線”變成了“高門檻”。

“有些業(yè)主把房子租了出去，聯(lián)系業(yè)主很難，此外還有一些業(yè)主怎么說也不簽字�！奔易�東城某老舊小區(qū)的張先生說。記者咨詢了幾家物業(yè)公司的工作人員，他們也表示在工作中遇到過這樣的難題。

“我們小區(qū)建成時間也快10年了，住戶很大一部分是租房的人。這就讓我們很難成立業(yè)主委員會，所以在需要表決使用維修資金的時候比較麻煩�！睎|城某小區(qū)居委會一名工作人員如是說。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了小區(qū)未成立業(yè)委會這一問題，開發(fā)商與前期物業(yè)、后續(xù)物業(yè)管理交接之間的問題，也使得住房維修金的申請、辦理、表決工作面臨著很多問題。

不過，針對住房維修資金申請效率不高的問題，市住建局在擬出臺的《東營市住宅專項維修資金管理辦法》中設(shè)定了“應(yīng)急使用”，可以避免住房維修金申請“曠日持久”情況的出現(xiàn)。

據(jù)透露，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；電梯故障；消防系統(tǒng)故障；建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動；玻璃幕墻炸裂；排水管道堵塞、爆裂；地下車庫雨水倒灌；其他可能造成人身安全事故的緊急情況，都可以啟動住宅專項維修資金應(yīng)急使用程序。

新規(guī)：或采取不同的異議表決

2009年發(fā)布的《東營市住宅專項維修資金管理辦法》(市政府令第154號)對于維修資金使用的規(guī)定是，專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。

而正在征求意見階段的《東營市住宅專項維修資金管理辦法》(草案)在此基礎(chǔ)上做了改進。據(jù)了解，住宅專項維修資金也可以采用異議表決，即根據(jù)業(yè)主管理規(guī)定的約定，持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

此外，新公布的辦法(草案)在附則中提到，未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，可以由社區(qū)居委會代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會的職責(zé)。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，辦法(草案)的公布對于提高住宅維修資金的使用率使用效率方面具有積極的影響，可在很大程度上解決維修資金使用難等問題。

我市住宅專項維修資金制度與國家同步，都是從1999年開始。目前，一些早期交付使用的商品房已經(jīng)開始進入維修保養(yǎng)的集中期，而未來15年至20年，大量商品房都將進入維保“高峰期”。業(yè)內(nèi)人士認為，從根本上講，還是要盡快建立住宅專項維修資金更加規(guī)范化、便捷化的管理制度�！瓣P(guān)鍵要調(diào)動主管部門、廣大業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司等多方面的積極性，共同提高工作效率。” (記者 馬高超 張小杰)